Рынок жилой недвижимости: дефицит настоящих аналитиков и экспертов

Всевозможные эксперты, которые появляются как черт из табакерке и исключительно по заказу, плодят бесчисленные стать и «аналитические» материалы в которых прогнозируется в худшем случае крах всей строительной отрасли, а в лучшем, — многолетний застой.

Вот один из образчиков подобного анализа:

«В настоящее время российская строительная индустрия переживает острый кризис, который, по прогнозам Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), может затянуться на 2-3 года.

Основными катализаторами данного кризиса выступают повышенная ключевая ставка, ужесточение условий ипотечного кредитования, сокращение государственного финансирования и увеличение расходов на обслуживание долговых обязательств.

Аналитики отмечают, что уровень чистых обязательств строительных компаний достиг критического значения в 481% от показателя EBITDA, что свидетельствует о том, что долг отрасли превышает её прибыль почти в пять раз».

В начале текущего года динамика сектора продемонстрировала негативные тенденции: в январе спад составил 5,5%, а в феврале, с учетом сезонных корректировок, дополнительно сократился на 1,1%. В результате, за первый квартал текущего года объем строительных работ уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».

Однако, соответствует ли все эти прогнозы действительности?

Как отмечает заместитель главы Минстрой РФ Юрий Муценек, ситуация с вводом многоквартирных домов не настолько критична, как об этом заявляют.

«Я бы не сказал, что ситуация прямо настолько критичная. Вот если брать по вводу за первый квартал, многоквартирка у нас идет +5% к аналогичному периоду прошлого года. То есть все-таки динамика есть», — заявил Юрий Муценек.

При этом, он подчеркнул, что в этой сфере есть свои сложности, которые в частности, связаны со стоимостью строительных ресурсов, заимствованиями и другими факторами

«Тема есть, ей надо заниматься. Фактор сезонности тоже будет влиять на динамику», — заявил Юрий Муценек.

А согласно данным пресс-службы ДОМ.РФ., по итогам апреля объем выданной ипотеки достиг 359 млрд рублей, что на 4% больше, чем в марте.

«Ипотека в апреле продолжила расти - прежде всего за счет рыночных программ. По предварительным оценкам Аналитического центра ДОМ.PФ, выдано 84 тыс. кредитов на 359 млрд руб. (рост на 4% к марту)», — заявили в ДОМ.РФ.

В годовом выражении рост по числу кредитов составил 28%, по объему 24%. Драйвером стали рыночные программы, их выдачи выросли до 48,5 тыс. кредитов (рост на 5% к марту), объем достиг 149 млрд рублей (рост на 6%). Льготные программы при этом не снизились. Банки предоставили более 35 тыс. кредитов на 210 млрд рублей (рост на 2%). Отмечается, что доля рыночных программ в общем количестве выдач выросла до 58%, что на 11% выше показателя всего первого квартал, который составлял 47%.

Согласно обновленному прогнозу на 2027 года Центробанка РФ, рост ипотеки ожидается на уровне 10-15% и такая же динамика роста ожидается и в 2028 году.

По итогам первого квартала этого года банк ДОМ.РФ выдал 6,9 млрд рублей ипотеки на ИЖС. Об этом сообщает пресс-служба ДОМ.РФ.

Как отмечается, при этом начал восстанавливаться спрос на рыночную ипотеку в сегменте ИЖС.

«В марте 2026 года количество заявок на рыночную ипотеку на ИЖС в Банке ДОМ.РФ было в 20 раз больше, чем в марте прошлого года», — заявил заместитель председателя правления ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Таким образом, мы имеем две совершенно противоположных оценки: с одной стороны — все пропало, с другой стороны, — проблемы есть, но есть и рост. Но как такое возможно?

Все дело в том, что эксперты и аналитики очень ловко манипулируют цифрами, сознательно или бессознательно вводя обывателей в заблуждение.

Вот, например, отчет крупнейшего застройщика России «Самолет» за 2025 год. Первая же фраза в новостных заголовках гласит следующее:

«По итогам прошлого года чистый убыток крупнейшего застройщика России «Самолет» составил 2,3 млрд рублей».

Цифра в 2,3 млрд рублей для обывателя сумасшедшая, вот только, что за ней стоит? Читаем дальше:

«При этом, при снижении объема продаж и росте стройготовности, выручка компании выросла до 366,8 млрд руб., валовая рентабельность выросла на 3% и составила 36%».

Иными словами, убыток компании составил 2,3 млрд рублей, а вот выручка компании выросла до 366,8 млрд рублей! При этом, валовая рентабельность компании выросла на 3%!

Таким образом, даже из этого сообщения можно сделать два совершенно противоположных заголовка: крупнейший застройщик России несет многомиллиардные убытки и крупнейший застройщик России увеличил выручку.

Другой пример. Долговая нагрузка в строительной сфере приблизилась к отметке в 500%. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на доклад ЦМАКП «Анализ макроэкономических тенденций».

По словам аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой, сокращение запусков новых проектов уже наблюдается в ряде регионов Сибири, Центральной России, юга и Поволжья, где ввод нового жилья в январе — феврале упал на 10–65% в годовом выражении.

Отметим, что настоящие аналитики предпочитают оперировать кварталами, полугодиями или годами, а не двумя месяцами. Кроме того, просто заметим, что снижение на 10% и снижение на 65%, — это вообще-то совершенно разные цифры.

Далее, что такое «ряд регионов Сибири, Центральной России, юга и Поволжья»? Какие именно регионы и насколько в каждом из них сократился запуск новых проектов? Ответа на этот вопрос нет.

«Несмотря на то что масштабный дефицит жилья по всей стране пока не наблюдается, локальные риски уже начинают проявляться. В частности, недостаток жилищного фонда зафиксирован в 21 регионе, а крупнейшие девелоперские компании столкнулись с задержками в реализации проектов на общую площадь 2,4 млн м²».

Где конкретно проявляются локальные риски? Как совмещается дефицит жилья, то есть, его физическое отсутствие и задержки в реализации, при том, что другие эксперты сообщают нам о росте затоваренности жилья?

«Сокращение предложения на рынке недвижимости в сочетании с ростом себестоимости строительных работ может привести к увеличению цен, особенно в сегменте бюджетного жилья. По предварительным оценкам, в течение текущего года возможен рост цен на 10–12%».

Между тем, согласно исследованию «Яндекса», цены на рынке первичной жилой недвижимости в большинстве городов-миллионников перешли в фазу стагнации.

«На рынках городов-миллионников в апреле наблюдалась стагнация - +0,3%, до 206 тыс. рублей за метр. При этом с января медианная стоимость квадрата в мегаполисах стагнирует, а в большинстве городов рост цен либо остановился, либо сменился снижением», — сообщается в исследовании.

При этом, в апреле медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в городах с населением более 500 тысяч человек также стагнировала (+0,2%) и составила 178 тыс рублей. При этом с февраля в большинстве крупных городов рост цен на новостройки либо остановился, либо сменился снижением, а в апреле в 12 городах цены практически не изменились, ещё в 9 - снизились.

Больше всего цены снизились в Хабаровске (-3,4%, до 187 тыс руб. за кв. м), Краснодаре (-3,3%, до 178 тыс руб. за кв. м), Ростове-на-Дону и Челябинске (-3%, до 177 тыс руб. за кв. м и 160 тыс руб. за кв. м соответственно).

Медианная полная стоимость квартир в апреле практически не изменилась: в городах с населением более 500 тысяч человек выросла на 0,1% за месяц, в миллионниках - на 0,2%.

То есть, мы видим не рост цен на жилье, а наоборот, стагнацию на рынке первичной недвижимости, когда цена на жилье или растет незначительно, или же снижается. О каком же росте на 10-12%, может идти речь?

Подводя резюме, можно отметить, что на на рынке жилой недвижимости действительно складывается непростая ситуация, однако, впадать в истерику не стоит, точно также как и устраивать пляски радости.

Проблема в том, что в России нет действительно объективного анализа ситуации на рынке жилой недвижимости или же, если он есть, то он просто тонет в откровенном мусоре, который выдают информационные помойки под видом аналитики.

Но о чем мы говорим, если даже федеральные СМИ на одной полосе сообщают о росте продажи жилья на 30% и здесь же о падении продажи жилья на 15%. И все это, исключительно со ссылкой на исследования уважаемых аналитиков и экспертов.

Александр Гофман

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал