Вторичная недвижимость в Севастополе: запредельные цены и рухнувший спрос?

Существенная примета времени – это появление на рынке жилья большого количества новых современных квартир, которые автоматически отодвигают на второй план предложения по продаже вторичного жилья. Однако, не всё так просто. Изучим рынок Севастополя на примере двухкомнатных квартир.

Современная аналитика в сфере продаж на рынке недвижимости свидетельствует о том, что в России рухнул спрос на вторичку.

Рухнул спрос на вторичку

Падение спроса на вторичку связано с последствиями повышения ключевой ставки Центробанка и ужесточением условий ипотечного кредитования, считает риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

«Это последствия поднятия учётной ставки. Изменение ипотечной политики, рост размера первоначального взноса, рост процентной ставки привели к тому, что на вторичку реже стали одобрять ипотеку», — рассказал специалист в разговоре с MSK1.RU. — «Соответственно, спрос стал меньше».

Эксперты также предполагают, что, если снижение спроса продолжится, цены на вторичное жилье всё-таки могут измениться в лучшую сторону. В лучшую сторону – это имеется ввиду их падение, но вряд ли они таковыми будут считаться для продавцов квартир, которые не спешат с ними расставаться в период экономических кризисов, так как сказывается опыт.

Всегда интересно узнать, чем дышат другие российские регионы в плане приоритетов на рынке недвижимости, а также составить собственный портрет севастопольского потенциального покупателя жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. Ведь в принципе невозможно сделать анализ общего состояния жилищного рынка, если не исследовать его в сравнении по всем параметрам, на которые ориентируются специалисты.

В Севастополе, как и в любом другом российском городе, где активно развивается жилищное строительство, у потенциального инвестора и покупателя «для себя», существует тяжёлый выбор – приобрести квартиру на вторичном рынке или всё же сделать шаг в пользу новостройки как более престижного жилья?

Уже даже сформировался устойчивый стереотип общественного мнения, что жизнь в новых домах Севастополя на порядок лучше, чем в старом фонде или хрущёвском квартале. А также у нас есть микрорайоны, где ликвидность жилья находится на низком уровне, а также возникают вопросы к властям на счёт возможной реновации жилищного фонда того или иного микрорайона, или хотя бы их капитального ремонта.

Например, жители посёлка ГРЭС города Инкерман, который входит в Балаклавский округ Севастополя, просят отремонтировать аварийную лестницу и подпорную стену.

Аварийная стена

Лестница и подпорная стенка между домами №5 и №7 на улице Яблочкова серьёзно изношены и рискуют в любой момент обвалиться, утверждают жители посёлка ГРЭС. С вопросами, касающимися благоустройства района, они не первый год обращаются в местную администрацию и в Правительство Севастополя, сообщает местный телеканал.

Там же в посёлке ГРЭС существует проблема, которая уже должна выйти в политическое русло и стать достоянием заботы местного партийного актива «Единой России».

Культурная жизнь этого посёлка, а также всех граждан Севастополя, которые могли бы его посещать, нашла отражение в состоянии местного клуба.

Здание бывшего клуба в посёлке ГРЭС

Когда-то в Украине его продали за мелкую гривну, а хозяин не в состоянии его обслуживать. Такое расточительство не характерно для российской власти в целом, и, хотя бюрократическая машина неповоротлива, справедливость всё равно наступает. Мы это наглядно видим на других объектах, поднятых с колен.

Царствует разруха

А пока в посёлке ГРЭС царствует разруха. Как, спрашивается, данная ситуация влияет на ликвидность жилья в данном конкретном случае? Ответ прост: напрямую. Попытка найти хотя бы один лот с этой локации ни к чему не привели. Увядающая жизнь некогда современного и жизнерадостного посёлка, где кипела культурная жизнь, за 10 лет российской действительности только усугубилась. Недавно сняли с работы руководителя города Инкерман Родиона Демченко, который утратил доверие руководства. Но также можно отметить, что, прежде всего, утрачено доверие людей, которые из года в год обращались к нему по своим житейским вопросам.

Есть и положительные новости для жителей города Инкерман, но не для посёлка ГРЭС. На градостроительном совете было принято решение на месте складской базы осуществить поэтапную застройку тремя жилыми домами высотой от 9 до 12 этажей в ближайшие 6-8 лет.

Мастер-план

Проект включает строительство детского сада, стоянки на 100 авто, спортивного комплекса и ТРЦ. Рассматривается идея использования соседнего участка для строительства школы. Также между Севастополем и Инкерманом установят плавучий причал, сейчас ждут согласования ЧФ на его транспортировку.
Напомним, пассажирский причал номер 49 был закрыт 1 января 2022 года, по причине неудовлетворительного состояния. Катерное сообщение между Инкерманом и городом было остановлено. На 2025 год причал в первой очереди на капитальный ремонт. Плавучий понтон, установят временно, пока стационарный причал не введут в эксплуатацию.

Сюда же в качестве положительного примера можно привести работу небольшого кинотеатра в поселке Октябрь.

Кинотеатр находится в одноимённом посёлке в 3,5 километрах от Инкермана.

«Октябрь» - небольшой кинотеатр с одним залом на 100 мест

Его восстановили в 2019 году по инициативе властей.

Зал кинотеатра «Октябрь» на 100 мест

Стоимость билетов —150 -200 рублей, для льготных категорий — 100 -150. Посмотреть расписание фильмов можно в группе кинотеатра Вконтакте. Кинотеатр работает ежедневно с 9 до 22. Ближайшая остановка общественного транспорта — «Посёлок Октябрь».

Такая вот она удивительная - наша жизнь, которая течёт в направлении правильном для одних, и непонятном для других.

И только на примере Инкермана можно сделать вывод о том, что в украинский период инфраструктура разбазаривалась и добивалась всеми способами, а теперь очень трудно её восстановить и восполнить, а где-то надо строить с нуля.

Что касается основного вторичного фонда севастопольских квартир, то в центре того же Инкермана сохраняется его высокая стоимость, несмотря на его территориальную удалённость от Севастополя. Как было сказано выше, статистику будем отслеживать на примере двухкомнатных квартир. Так, в настоящий момент по всем районам города стоимость квадратного метра двухкомнатных квартир составляет 167 570 руб.

График стоимости 2-комнатных квартир по районам города

Самый дешёвый «квадрат» вторички находится в Нахимовском районе – 143 068 руб., далее идут: Гагаринский район – 173 004 руб., Балаклавский район – 173 140 руб. и Ленинский район – 177 269 руб. Кто следит за аналитикой рынка недвижимости, тот успел заметить, что Балаклавский район, куда входит Инкерман и посёлок ГРЭС, по двухкомнатным квартирам на один шаг оторвался от Гагаринского района, который в целом по стоимости жилья в Севастополе находится на первом месте. Такой детальный анализ лишний раз подтверждает высокую ликвидную стоимость севастопольской недвижимости там, где происходят позитивные изменения, связанные с государственным заказом на улучшение качества жизни людей.

Итак, что предлагает рынок севастопольских двушек на вторичном рынке?

Продаётся двухкомнатная квартира в Нахимовском районе Севастополя за 6,9 млн руб.

Квартира в Нахимовском районе Севастополя

Общая площадь – 43 кв. м, стандартный вид жилья на вторичном рынке. Квартира в хорошем состоянии, в шаговой доступности остановка транспорта, что очень актуально для Севастополя, а также вся инфраструктура. Цена вполне приемлемая, учитывая растущую инвестиционную привлекательность Нахимовского района в связи с его дальнейшим освоением.

Другая локация расположена в Балаклавском районе Севастополя, непосредственно в Балаклаве.

Квартира в Балаклаве

Её стоимость – 8 ,1 млн руб. Общая площадь 54,3 кв. м.

Дом постройки 1992 года, построен по чешскому проекту из природного материала - инкерманского блока. Хорошая планировка, большая лоджия с балконом. В шаговой доступности абсолютно все социально значимые объекты инфраструктуры.

В Гагаринском районе продаётся квартира за 9,5 млн руб.

Квартира в Гагаринском районе

Общая площадь 51,3 кв. м. Дом одноподъездный, оборудован пассажирским и грузовым лифтами, лестницей, балконом общего пользования с прекрасным видом на бухту. Во дворе есть большая детская игровая площадка и парковка для автомобилей.

В Ленинском районе Севастополя можно купить квартиру за 10,9 млн руб. в центре города.

Квартира в Ленинском районе

Квартира после ремонта. Рядом вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни- Комсомольский парк, продуктовые рынки «Центральный» и «Чайка». Детские сады, школа, набережная, кофейни, рестораны и т.д.

Таким образом, когда мы говорим о вторичном жилье в Севастополе, то по каждому микрорайону можно сделать подробный анализ того, почему и как дешевеет или дорожает вторичная недвижимость.

Все вместе взятые прогнозы экспертов не будут ничего стоить, если не учитывать специфику населённых пунктов. Например, в Севастополе, если есть деньги, то можно вполне комфортно устроиться и во вторичном жилье, но главное условие – это наличие покупательской способности, которая находится на низком уровне.

А государство и банковский сектор пока не знают, как правильно давать кредиты и постоянно экспериментируют. Между тем, есть очевидные предпосылки конкретно в Севастополе для переселения граждан из аварийного жилья, но программы пробуксовывают опять же из-за отсутствия денег. Как говорят в народе: «Деньги к деньгам».

Это значит, что Севастополю без инвестиций и самостоятельного заработка никак не обойтись. Что намерены предпринять власти после того, как будет утверждён Генеральный план, покажет время. Главное, чтобы у инвесторов была реальная возможность воплощать всё задуманное в интересах большинства горожан, а не только в рамках какого-то контракта без социального аспекта.

Фото: архив «ИНФОРМЕРа»

Скриншоты:

https://www.e1.ru/text/

https://neagent.info/sevastopol/

https://vk.com/inkermanonline