29.10.2024 12:09

«Выгода очевидная и не очень». Плюсы и минусы покупки квартир на разных этапах строительства

В условиях, когда ипотечные ставки в России превысили 20%, многие задаются вопросом: стоит ли вообще покупать квартиру сейчас, и если да, на какой стадии строительства это делать? Решение зависит не только от финансовых возможностей. Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development, поделилась с нами соображениями о том, кому выгодно покупать на ранних и поздних этапах застройки и какие оптимальные решения предлагает рынок.

Елена Тарасова

Покупка на ранних стадиях строительства

Начнем с очевидных фактов. На этапе котлована или начальных этапах строительства застройщики предлагают жилье с существенным дисконтом по сравнению с готовыми объектами. Именно эту минимальную цену многие стараются зафиксировать в своем договоре. Как правило, схема интересна для двух типов покупателей: тех, кто покупает для проживания и готов ждать выбранный объект, и инвесторов.

Цена от котлована до сдачи всегда растет: удорожание может составить 15-20%. Инвесторы перепродают такие квартиры накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Впрочем, даже если покупатели не планируют перепродажу, есть дополнительные преимущества. На ранних этапах доступен большой выбор планировок. У некоторых застройщиков бывает около 100 вариантов по одному ЖК. Также проще подобрать жилье на нужном этаже, с определенными видовыми характеристиками и т. д.

Важным плюсом покупки на ранней стадии для тех, кто накопил только на первоначальный взнос, сейчас стал льготный период траншевой ипотеки или рассрочки от застройщика. Чем раньше клиент войдет в сделку, тем дольше будет период минимальных платежей. Получится сэкономить на процентах.

Есть и менее очевидные выгоды. На них сегодня ориентируется третья обособленная группа покупателей: те, кто выбирает между банковским депозитом и покупкой недвижимости. Да, это тоже инвесторы, но у них нет цели просто заработать на перепродаже. Их главная задача – сохранить деньги, защитить их от инфляции, от валютных колебаний и прочих потрясений. Они тщательно отбирают варианты. Недвижимость в данном случае – просто одна из опций наряду с рублевыми вкладами, покупкой акций и т. д.

По нашим оценкам, сегодня действительно выгоднее купить квартиру на ранней стадии строительства, нежели открывать долгосрочный вклад. Тем более что недвижимость – простой, понятный актив, который часто не требует инвестиционного управления.

Для сравнения приведем средние цифры по рынку, чтобы понять доходность обоих вариантов. Допустим, у человека есть 6 млн рублей. Для простоты возьмем текущую инфляцию: 8,6%.

Вклад

Реальная ставка по вкладам: 15-18% годовых (цифры могут колебаться, заявленные 20-23%, как правило, не действуют на длительный срок).
Налоги на доходы: 13-15% (при доходности вклада свыше 150 тыс. рублей в год)
Чистая доходность: около 5-6% в зависимости от конечных условий.

Квартира на ранней стадии застройки

Ценовая динамика за год: 5% (на примере 2024 года).
Реальные скидки от застройщиков в этом же году: до 14%.
Потенциальная доходность после перепродажи через год: не менее 7,7%.

Покупка на ранней стадии подойдет семье, подпадающей под условия льготной ипотеки. Источник: Plus Development

Потенциальная доходность может быть и выше, мы берем базовый расчет:

Стоимость квартиры через год (без скидки): 6 300 000 рублей.
Цена квартиры со скидкой: 5 418 000 рублей.
Потенциальная доходность: 16,3% (от цены со скидкой).
Реальная доходность за вычетом инфляции: 7,7%.

С учетом роста цен на жилье инвестиции в квартиру на ранней стадии строительства становятся все более привлекательными во многих регионах России. К тому же стоит помнить о рисках финансового сектора. Например, у банка могут отнять лицензию, банки могут ограничить снятие денег с вкладов, рубль может потерять позиции на валютном рынке и так далее. При этом накопления свыше 1,4 млн рублей вообще не защищены страховкой.

Какие минусы учесть

Приобретение объекта на стадии котлована всегда сопряжено с рисками. Если застройщик окажется ненадежным или столкнется с финансовыми трудностями, проект могут задержать.
Средний срок строительства составляет 2-3 года. Если нужно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, лучше покупать квартиру в высокой степени готовности.
Высокие ипотечные ставки могут нивелировать доход, если вы не проходите по семейной ипотечной госпрограмме или у вас на руках менее 6 млн рублей. Просчитывайте выгоду с учетом переплат. Ищите предложения девелоперов, которые по рассрочке минимизируют нагрузку на старте. Многие компании позволяют заплатить первоначальный взнос позже, используют траншевую ипотеку, дают значительные скидки, доступ к партнерским программам. Не ограничивайте себя локацией: есть регионы, где цены на жилье быстро растут, и там по-прежнему доступны недорогие квартиры.

Кому рекомендуем

Инвесторам, готовым ждать и перепродать квартиру по более высокой цене.
Молодым семьям или людям, которые планируют улучшить жилищные условия, подходят под условия семейной ипотеки, могут позволить себе ожидание окончания строительства.
Тем, кто хочет сэкономить на стоимости квадратного метра даже при дорогой ипотеке.

Проценты по вкладам сейчас рекордные – есть о чем задуматься. Источник: Мир квартир

Покупка на поздних этапах строительства

Когда дом уже практически построен или сдан в эксплуатацию, риски срыва сроков или замораживания проекта уже минимальны.

Покупатели могут быстро въехать в новую квартиру, что особенно важно для тех, у кого буквально нет крыши над головой.

Кроме того, лишь на заключительных этапах строительства очевидны все преимущества или недостатки жилого комплекса: наличие или отсутствие дорог, детских садов, магазинов, озеленения и т.д.

Сегодня объекты в высокой степени готовности чаще выбирают три основных типа покупателей: семьи, которые улучшают жилищные условия, высококвалифицированные специалисты со стабильным доходом и те же инвесторы, которые рассчитывают сдавать жилье. Правда, такие предпочитают покупать недвижимость по переуступке: получается дешевле, чем у застройщика.

Кстати, на поздних стадиях выгодно приобретать квартиру с отделкой. Сейчас разница в стоимости уже не покрывает расходов на самостоятельный ремонт. При этом рост цен на материалы, длинные сроки поставок и общая нестабильность курсов валют могут сделать процесс более долгим и дорогим, чем планировалось. А с ремонтом от застройщика можно сразу сдать недвижимость в аренду.

Какие минусы учесть

По мере завершения строительства цена значительно возрастает. Сейчас это особенно чувствительно: ипотека на более дорогую квартиру приводит к еще большим переплатам.
На поздних этапах выбор в новостройках ограничен, особенно если речь идет о популярных планировках или верхних этажах.
Если застройщики будут активно замораживать проекты, которые планировали начать в 2026-2027 гг., надо приготовиться к дефициту качественных готовых объектов уже в ближайшем будущем.

Кому рекомендуем

Людям, которым нужно жилье «здесь и сейчас» и которые не хотят «платить дяде» за аренду или ждать несколько лет.
Покупателям, предпочитающим минимизировать риски или не имеющим опыта в инвестициях в недвижимость.
Тем, кто хочет видеть готовый продукт перед покупкой.

Оптимальные решения на любой стадии застройки

Если полной суммы нет, а ипотека пугает, при покупке жилья можно комбинировать базовые инструменты.

Совместные траншевые программы банков и застройщиков. Это временная мера, но она резко облегчает финансовую нагрузку на старте. Ставки, которые предлагают сегодня, могут существенно снизить расходы на выплату процентов.
Рассрочки. Хороший вариант – рассрочка на 1-2 года без процентов или с минимальными процентами. Выгодна для тех, кто вообще не хочет связываться с ипотекой сегодня.
Господдержка. По-прежнему доступна семейная ипотека и ряд других адресных программ. В ипотеку можно войти постфактум, взяв в долг на первоначальный взнос.

Автор статьи: Яна Мировец

Источник статьи: Мир квартир

«ИНФОРМЕР»

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал