09.06.2026 10:42

24 процента загрузки. Точка безубыточности посуточной аренды в России: как её найти?

Средний порог загрузки квартиры при посуточной сдаче, необходимый для выравнивания дохода с долгосрочной арендой, составил 24% дней в году. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра платформы «Циан». Показатель 2026 года снизился на один процентный пункт по сравнению с 2025 годом, когда точка безубыточности находилась на уровне 25%.

Сдвиг порога безубыточности обусловлен разной динамикой ценообразования в двух сегментах. Ставки посуточной аренды увеличились в среднем на 4% к первому полугодию 2025 года. Рынок долгосрочного найма продемонстрировал рост всего на 1% за аналогичный период.

Разница в темпах индексации указывает на то, что краткосрочный сегмент активнее абсорбирует инфляционные ожидания и рост внутреннего туристического спроса, в то время как долгосрочные ставки жестко ограничены платежеспособностью локальных рынков труда.

Структура доходности радикально отличается в зависимости от типа локации. В туристических центрах для покрытия годового дохода от долгосрочной сдачи квартира должна быть занята в среднем 22% дней в году.

В городах-миллионниках этот показатель выше и составляет 26%. Курортная специфика формирует высокую ценовую премию за краткосрочное пребывание в пиковые месяцы, что математически компенсирует низкую загрузку в межсезонье.

Минимальные показатели точки безубыточности зафиксированы в Зеленоградске и Анапе. В этих локациях достаточно 15–16% занятых дней в году для достижения паритета с долгосрочной арендой. В Казани, Кисловодске, Светлогорске, Волгограде и Ярославле порог варьируется от 17% до 20%.

Для курортных и региональных хабов драйвером выступают высокие тарифы суточного размещения, тогда как в Волгограде и Ярославле низкий порог обусловлен слабой ценовой базой на рынке классического долгосрочного найма при средних показателях в посуточном сегменте.

Максимальные требования к загрузке предъявляет рынок Москвы. В столице посуточная аренда становится экономически эквивалентной долгосрочной только при заполнении календаря на 39% дней в году. Это максимальный показатель среди исследуемых локаций.

Причина кроется в аномально высоких расценках на рынке долгосрочной аренды Москвы, которые формируют высокую базу для сравнения и требуют от собственника практически идеальной операционной эффективности при работе с туристами. В Новосибирске, Иркутске и Екатеринбурге необходимый уровень загрузки составляет 29–30%.

Показатель в 24% средней загрузки является сугубо математической точкой пересечения валовой выручки и не учитывает операционные издержки посуточной модели.

Краткосрочный найм требует регулярных расходов на клининг, замену расходных материалов, комиссию агрегаторам и ускоренную амортизацию имущества. Кроме того, в туристических городах с выраженной сезонностью достижение равномерной загрузки в 24% физически означает работу на пределе в летние месяцы при полном простое зимой.

Долгосрочная аренда обеспечивает непрерывный денежный поток без операционных пауз, что делает фактическую чистую маржинальность посуточной сдачи ниже номинальных расчетов при равной выручке.

Источники данных:

Аналитический центр платформы Циан — исследование экономики рынка найма жилья, сравнение доходности посуточной и долгосрочной аренды, данные по порогам безубыточности в городах России в 2025 и 2026 годах.
Данные мониторинга рынка недвижимости — статистика изменения ставок краткосрочного и долгосрочного найма в первом полугодии 2025 года, фиксация роста посуточных тарифов на 4% и долгосрочных на 1%.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал