11.03.2026 12:55

60% против 37%: почему однушки доминируют в аренде, но проигрывают на вторичном рынке

Эксперты «Циан» провели масштабное исследование российского рынка недвижимости, сравнив структуру предложений на рынке аренды и вторичном рынке в городах-миллионниках. Результаты показали интересные тенденции, раскрывающие предпочтения арендаторов и покупателей. За сухими процентами стоит фундаментальное разделение рынка на два сегмента, которые живут по разным правилам, привлекают разных инвесторов и обслуживают разные потребности населения.

Однушка — для сдачи, двушка — для продажи

Одним из главных выводов стало смещение предпочтений в пользу небольших квартир типа студий и однокомнатных жилых помещений. Эти форматы занимают лидирующее положение на рынке аренды, составляя порядка 60% предложений, тогда как на вторичном рынке их доля существенно ниже — всего 37%.

Разрыв в 23 процентных пункта — это не статистическая погрешность. Это структурная диспропорция, которая отражает разную экономику аренды и покупки. Арендатор, как правило, — это молодой специалист, студент, временный работник, который ценит локацию и цену больше, чем площадь. 60% однушек и студий в аренде означает: рынок адаптировался под запрос мобильного, бюджетного, гибкого потребителя.

На вторичном рынке 37% однушек — это доля, которая отражает спрос на жильё для постоянного проживания. Покупатель квартиры для себя чаще рассматривает двухкомнатные варианты: место для семьи, работы, хранения, гостей. 37% против 60% — это разница между временным и постоянным проживанием, между арендой как услугой и покупкой как инвестицией в жизнь.

Для инвестора эта статистика — сигнал. Если 60% арендного рынка — это однушки и студии, значит, именно эти форматы дают наибольшую ликвидность и доходность. Покупка однушки под аренду — это стратегия, которая работает в 9 из 10 случаев. Покупка трёшки под аренду — это риск простоя, высокой стоимости содержания, узкого пула арендаторов.

Новостройки предпочитают сдавать, советские здания — продавать

Второе важное наблюдение касается состояния жилого фонда. По данным исследования, значительная часть квартир, предназначенных для аренды, расположена в сравнительно молодых постройках — новостройках и домах постсоветской эпохи. Доля таких предложений составляет примерно 62%, в то время как на вторичном рынке преобладает советская застройка — примерно 33%.

62% новостроек в аренде — это не случайность. Это экономика. Новостройки имеют современную планировку, инфраструктуру, паркинг, охрану, лифты. Арендатор готов платить больше за комфорт, безопасность, статус. Для собственника новая квартира — это актив, который быстрее находит арендатора, требует меньше вложений в ремонт, меньше ломается.

33% советского фонда на вторичном рынке продаж — это наследие, которое продают, а не сдают. «Хрущёвки», «брежневки», панельные дома 1970-1980-х годов — это жильё, которое покупают для себя, для перепланировки, под снос. Арендаторы избегают таких объектов: старые коммуникации, шумные соседи, отсутствие парковки, износ конструкций.

Разрыв между 62% и 33% показывает: рынок аренды и рынок продаж — это два разных мира. В одном мире — стекло, бетон, консьерж, видеонаблюдение. В другом — кирпич, штукатурка, общий подъезд, очередь в лифт. И эти миры почти не пересекаются.

Почему арендованные квартиры выглядят лучше продаваемых?

Кроме того, отмечается значительное расхождение в качестве отделки и ремонта. Так, на рынке аренды число квартир с современным дизайном и евроремонтом значительно превышает аналогичные показатели на вторичном рынке — соответственно 24% и 15%. Косметический ремонт характерен главным образом для продавцов, тогда как арендодатель стремится привлечь клиентов улучшенным состоянием жилья.

24% против 15% — это разница в 9 процентных пунктов, которая отражает разную мотивацию собственника. Арендодатель инвестирует в ремонт, потому что это повышает ставку аренды, сокращает простой, привлекает платёжеспособных клиентов. 100 тысяч рублей, вложенные в ремонт, могут дать +5-10 тысяч рублей в месяц к арендной плате. Окупаемость — 10-20 месяцев. Это выгодная инвестиция.

Продавец, напротив, часто минимизирует вложения в ремонт. Покупатель вторичного жилья чаще смотрит на локацию, площадь, цену, а не на обои. Косметический ремонт — это способ «освежить» квартиру перед показом, но не более. Инвестиции в евроремонт перед продажей редко окупаются: покупатель всё равно будет делать ремонт под себя.

Таким образом, квартиры, предназначенные для аренды, оказываются более современными и качественными в плане обустройства и инфраструктуры, чем жилые объекты, представленные на вторичном рынке. Это парадокс: то, что сдаётся, часто лучше того, что продаётся. Но парадокс объясним: аренда — это бизнес, который требует качества. Продажа — это транзакция, где качество вторично.

Экономика предпочтений: кто и почему выбирает формат

60% однушек в аренде. 37% однушек в продаже. 62% новостроек в аренде. 33% советского фонда в продаже. 24% евроремонта в аренде. 15% евроремонта в продаже. За этими цифрами стоит экономика потребительского выбора.

Арендатор в городе-миллионнике — это чаще всего человек 20-35 лет, который ценит время больше, чем площадь. Ему важнее жить в 15 минутах от офиса в студии с ремонтом, чем в 40 минутах езды в двушке без ремонта. 60% однушек в аренде — это ответ рынка на этот запрос.

Покупатель вторичного жилья — это чаще семья 30-50 лет, которая ищет стабильность, пространство, инфраструктуру для детей. 37% однушек в продаже — это доля, которая отражает спрос на стартовое жильё, но не доминирует, потому что большинство покупателей ищут больше комнат.

Инвестор, который покупает квартиру под аренду, ориентируется на ликвидность. Студия или однушка в новостройке — это актив, который можно сдать за 1-2 недели. Трёшка в панельном доме — это актив, который может простаивать месяцами. 62% новостроек в аренде — это выбор инвестора, который считает доходность, а не эмоции.

Региональная специфика: миллионники как лаборатория рынка

Исследование «Циан» охватывает города-миллионники — Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань и другие. Это регионы с высокой плотностью населения, развитым рынком труда, активным миграционным притоком. Именно здесь тренды проявляются ярче всего.

В малых городах структура рынка иная: меньше новостроек, меньше арендного спроса, больше вторичного фонда для продажи. Но миллионники задают тренд, который со временем распространяется на регионы. 60% однушек в аренде сегодня в Москве — это 60% в Воронеже через 3-5 лет.

Прогноз: что будет дальше

Тренд на компактное жильё в аренде будет усиливаться. Урбанизация, рост стоимости квадратного метра, мобильность рабочей силы — все эти факторы работают на спрос на студии и однушки. Прогноз: доля однушек в аренде может вырасти до 65-70% к 2028 году.

Разрыв между качеством аренды и продаж сохранится. Арендодатели будут продолжать инвестировать в ремонт, потому что это окупается. Продавцы — минимизировать вложения, потому что покупатель не платит за чужой ремонт. 24% против 15% — это не временная аномалия. Это устойчивая модель.

Доля новостроек в аренде будет расти, но медленнее. 62% — это уже высокий уровень. Дальнейший рост ограничен темпом ввода нового жилья. Если в городе строится мало новостроек, арендный рынок будет вынужден использовать вторичный фонд.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал