11.06.2024 09:54
17091

«Детально проанализировать денежный поток». Нюансы покупки коммерческой недвижимости в Севастополе

«Детально проанализировать денежный поток». Нюансы покупки коммерческой недвижимости в СевастополеСпрос на помещения стрит-ритейла (помещения для бизнеса на первых этажах домов) в целом по городам-миллионникам, по данным «Авито Недвижимости», за год упал на 6%, тогда как предложение выросло на 1%.

bezymjannyj.png

Коммерческие помещения в новостройках дорожают Источник: rg.ru

Однако динамика разнонаправленная. Больше всего с мая 2023-го по май 2024 года предложение таких объектов среди городов-миллионников увеличилось в Воронеже (+33%), Уфе и Самаре (+17% в каждом), считает руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов. Спрос на них наиболее поднялся в Нижнем Новгороде и Новосибирске (на 21% в каждом), Екатеринбурге (на 9%) и Перми (8%).

Купить такое помещение можно в среднем по крупным городам за 121,6 тыс. руб. в расчёте на квадратный метр и за 17,5 млн руб. за объект.

Сокращение предложения произошло на фоне снижения объёмов вывода новых проектов со стороны девелоперов. Ещё одна причина сокращения числа предложений и, как следствие, роста стоимости коммерческих помещений в новостройках - изменения в подходе девелоперов к реализации коммерческих помещений.

В большинстве новостроек стрит-ретейл выводится в продажу незадолго до ввода или уже после ввода комплекса в эксплуатацию. Кроме того, ряд застройщиков предпочитают не продавать коммерческие помещения, а брать их в собственное управление, что также сказывается на объёме предложения, доступного к приобретению.

Рост цен на коммерческие помещения в столице соответствует соотношению спроса и предложения. Так, по данным «Авито Недвижимость», спрос за год остался прежним, тогда как предложение сократилось на 10%. Примерно такая же ситуация в Перми (рост спроса на 8%, но снижение предложения на 19%), Новосибирске (рост на 21% и падение на 11% соответственно), Нижнем Новгороде (21% и -7%). В Красноярске и Екатеринбурге выросли и спрос, и предложение, но спрос - чуть сильнее (6% против 4% и 9% против 4%).

Конкретно на примере Севастополя можно рассмотреть, что происходит на рынке продаж коммерческой недвижимости в новостройках, а также на вторичном рынке.

statistika-stoimosti-kommercheskih-pomeshhenij-v-sevastopole.png

Статистика стоимости коммерческих помещений в Севастополе. Источник: restate.ru

На графике видно, что отдельно стоящие здания стали немного дешевле. Их стоимость - 147 217 руб. за «квадрат».

Торговые помещения в среднем стоят 140 193 руб. за квадратный метр. Разброс цен составляет от 3 900 000 до 7 700 000 руб. за объект. Помещения свободного назначения продаются по цене 102 690 руб. за квадратный метр. Разброс цен составляет от 400 000 до 75 000 000 руб. за объект. Что касается офисных помещений, разброс цен составляет от 500 тыс. до 150 млн руб. за объект. В целом, динамика склоняется к росту стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости и офисного сегмента, но сильных скачков цен нет.

gagarinskij-rajon.png

Коммерческое помещение в Гагаринском районе. Источник: restate.ru

Например, в Гагаринском районе Севастополя продаётся коммерческое помещение в новостройке за 20 млн 299 тыс. руб. Общая площадь объекта составляет 205,90 кв. м. Помещение может быть использовано под спортзал, магазин, кафе. салон, офис и т.д. Преимущество помещений в новых домах заключается в их характеристиках, Которые соответствуют современным требованиям и не нуждаются в капитальной перестройке. Ремонт может быть выполнен по индивидуальному дизайну.

Ещё одно коммерческое предложение будет выгодно для покупателей, которые ищут помещение, например, под небольшой офис.

kub.png

Небольшой офис в районе с хорошей проходимостью. Источник: restate.ru

В бизнес центре «Куб» имеется в продаже помещение свободного назначения площадью 30 кв. м. его стоимость – 5 млн 100 тыс. руб.

Спрос на ритейл в составе новостроек продолжает быть повышенным из-за потенциала использования таких объектов для сдачи в аренду. Многие клиенты используют этот тип недвижимости не только в качестве инвестиций, но и в качестве источника пассивных доходов.

Есть также варианты готового бизнеса с арендатором, выставленные на продажу.

s-arendatorom.png

С арендатором. Источник: restate.ru

Например, в Гагаринском районе продаётся помещение за 14 млн 950 тыс. руб. В помещении выполнен авторский ремонт. Инвестору остаётся купить и сразу начать отбивать вложения.

Не менее интересное предложение о продаже многоцелевого помещения находится в Ленинском районе. Там продаётся помещение в торговом комплексе за 96 млн руб.

mnogocelevoe.png

Многоцелевое помещение. Источник: restate.ru

Возможные виды деятельности: отлично подойдёт под сферу услуг, презентабельный офис и ведение арендного бизнеса.

Если говорить о крупных объектах, которые представляют собой обособленно стоящие здания, то и такой вариант можно рассмотреть на витрине продаж.

Так, в Гагаринском районе Севастополя за 35 млн руб. продаётся холодильный склад.

holodilnyj-sklad.png

Холодильный склад. Источник: restate.ru

На территории есть возможность маневрирования большегрузного транспорта, парковочные места для легкового и грузового транспорта. Объект сдан в долгосрочную аренду.

Ещё один вариант, заслуживающий внимание инвестора, имеет хорошие качества по доходности ввиду места расположения и проходимости.

svobodnoe.png

Помещение свободного назначения. Источник: restate.ru

Расположено на первом этаже двухэтажного отдельно стоящего здания. Помещение в двух уровнях. Планировка представляет собой большой торговый зал. Перед входом есть небольшая парковка. Стоимость объекта – 44 млн 329 тыс. руб.

Возможные виды деятельности: отлично подойдет под сферу услуг, аптеку, магазин, агентство недвижимости или офис. Длительное время там располагался банк.

Мы рассмотрели лишь единичные примеры предложений по продаже помещений коммерческого назначения.

Вариантов для инвесторов предлагается масса, главное — не ошибиться с выбором и хорошо понимать, что конкретно будет там располагаться.

Ключевыми факторами, определяющими формирование цены на коммерческую недвижимость, являются: месторасположение, транспортная доступность, а также объём возможной застройки участка. Опытный инвестор, как правило, считает своим долгом детально проанализировать денежный поток, который будет сопутствовать покупке в процессе эксплуатации и владения.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!