20.05.2026 11:50

Эскроу‑рынок в 2026 году: где грань между защитой дольщиков и удушенным бизнесом

Проектное финансирование, которое когда‑то хвалили как «спасательный жилет» для рынка новостроек, сегодня ощущается скорее как тяжёлый рюкзак за плечами у застройщика.

В экспертных кругах всё чаще звучит оценка: механизм «буксует». При этом никто не спорит, что сама идея — отстранить людей от застройщика через эскроу‑счета и защитить дольщиков — правильная. Проблема в другом: он стал слишком чувствительным к ключевой ставке и к слабым продажам, а значит, уже работает не так, как задумывался.

Почему проектное финансирование «забуксовало»

Ключевой виновник — высокая ключевая ставка. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев прямо говорит: причина не в том, что механизм несовершенен, а в том, что кредиты по‑прежнему дорогие.

ЦБ прогнозирует снижение ключевой ставки до 8% к концу следующего года, и это, по ожиданиям, должно вернуть спрос на квартиры в многоэтажках к более привычному уровню.

Парадокс в том, что рынок сейчас буквально «утопает» в деньгах, но эти деньги не спешат течь в новостройки. По данным, объём средств физических лиц на банковских вкладах в России уже превышает 75,8 трлн рублей. Это гигантский потенциальный резерв для жилищного рынка.

Но чтобы он «активировался», нужно не только снижение ставки, но и понимание, что удорожание жилья не взрывается так же быстро, как в 2020‑е годы.

Как банк, эскроу и ставка образуют замкнутый круг

Система проектного финансирования устроена так, что ставка застройщика напрямую зависит от того, как полно его эскроу‑счета. Чем хуже продаются квартиры, тем меньше денег на эскроу, тем выше риск для банка и тем дороже кредит — сегодня это уже 10,25% годовых в среднем по проектному финансированию в начале 2026 года, несмотря на снижающуюся ключевую ставку.

По данным ЦБ, это не временный скачок, а устойчивая тенденция, связанная именно со слабым наполнением эскроу и падением маржинальности проектов.

В итоге у девелопера возникает логика простого выживания. Если кредит под 10% и выше, а люди покупают квартиры медленнее, чем планировалось, застройщик:

— вынужден экономить на сроках, переносить сдачу объектов;

— осторожнее запускает новые проекты;

— начинает «прижимать» и стоимость квадратного метра, и объёмы сдачи, чтобы не допустить убыточности.

Это уже не просто «усадка» бизнеса — это сигнал, что предложение на рынке жилья через 2–3 года может сократиться, и тогда возникнет новая проблема: не только высокие цены, но и дефицит домов.

Точечная «подтяжка» против системных решений

Кошелев предлагает несколько точечных улучшений механизма, которые логично укладываются в логику реалистичной работы с банками и эскроу:

1) Разрешить застройщику переносить эскроу‑счета в другой банк, если условия там выгоднее, с соответствующим законопроектом, уже внесённым в Госдуму.

2) Снизить «банковские налоги» — бесконечные комиссии, которые за каждый движок по счетам выкачивают из проекта деньги, а затем просто перекладывают их в цену квадратного метра.

3) Разрешить начислять проценты на остаток средств, превышающий объём проектного кредита, потому что сейчас банки бесплатно используют эти деньги, не отдавая ничего застройщику.

Это не глобальная перезагрузка, а попытка снизить фрикцию внутри системы. Всё красивое, но этого недостаточно, если в целом спрос на квартиры остаётся вялым, а проекты не покрыты финансово.

Здесь уже вступает в игру Александр Аксёненко, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: он подчёркивает, что проектное финансирование изначально создавалось под растущий рынок и дешёвую ипотеку, а сейчас реальность принципиально иная.

Что нужно государству и рынку прямо сейчас

По оценке Александра Аксёненко, система проектного финансирования остаётся правильной, но её нужно адаптировать. Смысл — не отказываться от эскроу‑модели и защиты дольщиков, а сделать её живой в условиях нестабильного спроса и высокой финансовой нагрузки на девелоперов.

Вот где заканчивается «технология» и начинается политика:

— Поддержка спроса: семейная и региональная ипотека, льготы для семей, расширение субсидируемых программ.

— Гибкие условия проектного финансирования: в первую очередь, для устойчивых и репутационных проектов, особенно в регионах, а не только в мегаполисах.

— Снижение «надстроек» на стоимость строительства: инфраструктурные платежи, подключение к сетям, административные барьеры и проверки.

Если не сделать это в ближайшие годы, рынок рискует столкнуться с двойной проблемой: с одной стороны, сохраняющимся высоким финансовым барьером для застройщиков, а с другой — сокращением новых проектов и ростом дефицита жилья, который в итоге может ударить ещё сильнее по цены квадратного метра.

Куда это может привести в ближайшие 3–5 лет

Сейчас в зале совещания чаще звучит вопрос не о том, как создать «идеальный» механизм проектного финансирования, а как не уморить рынок излишней регуляцией, пока он и так живёт в условиях высоких ставок и упавшего по сравнению с 2020‑м годом оптимизма. Если в течение 2026–2027 годов ключевая ставка действительно опустится до 8%, а вместе с этим:

— государство не «заберёт» весь эффект от снижения ставки в виде сохранения повышенных комиссий банков;

— не будет перегибов с инфраструктурными и административными нагрузками;

— и одновременно продолжит мягко поддерживать спрос через льготную и семейную ипотеку;

— проектное финансирование может снова заработать в режиме, приближенном к тому, как его задумывали: как инструмент, который одновременно защищает дольщиков и делает застройщиков более устойчивыми, а не просто «ускорителем» ухода проектов в минус.

Пока же рынок находится в зоне, где эскроу, ставка и спрос связались в плотный узел: проектное финансирование не сломалось, но и не расправилось.

Оно «буксует» в основном из‑за дорогих денег и не самой устойчивой продажной картины, и именно в этом месте и должен быть главный фокус реформ: не в переписывании закона с нуля, а в смягчении давления со стороны банковского сектора и настройке спроса так, чтобы он не только вырос, но и не провоцировал новый цена‑шок.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал