07.07.2026 17:00

Голос, лицо, отпечатки: какие биометрические данные с 1 июля стали ключом от вашей квартиры?

1 июля 2026 года в России вступил в силу закон, который формально должен был упростить жизнь тем, кто покупает или продает недвижимость из другого города. Фактически — это последний «кирпич в стене» цифровизации госуслуг, после которой понятие «личное присутствие» при сделках с недвижимостью окончательно размылось.

Теперь для регистрации перехода права собственности не нужно заранее идти в МФЦ и писать заявление о согласии на электронные сделки. Достаточно один раз сдать биометрию в банке, получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) — и можно продавать квартиру, не вставая с дивана. Звучит как удобство. Но если копнуть глубже, картина получается тревожнее.

Чтобы понять масштаб изменений, нужно откатиться назад. Возможность электронного оформления сделок с недвижимостью появилась еще десять лет назад, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости». Для этого требовалась УКЭП, которую получали в удостоверяющем центре. Но даже с электронной подписью оставался барьер: нужно было лично прийти в МФЦ и разрешить проведение электронных сделок с вашей недвижимостью. Это была такая защита от мошенников — если вы не давали согласия, никто не мог зарегистрировать переход права на вашу квартиру дистанционно.

С марта 2025 года этот барьер начал рушиться. Отделения МФЦ и Росреестра перестали принимать сделки с юридическими лицами. Формально — чтобы разгрузить многофункциональные центры. Фактически — чтобы загнать девелоперов в электронку. Оформление документов стало проводиться электронно по инициативе застройщиков, что не всегда находило отклик у дольщиков, но при отсутствии альтернативы такой вариант укоренился.

И вот теперь, с 1 июля 2026 года, следующий шаг — биометрия для физических лиц.

Что изменилось технически?

Раньше для дистанционной сделки нужны были два компонента: УКЭП и предварительное согласие из МФЦ. Теперь — УКЭП и подтвержденная биометрия в Единой биометрической системе (ЕБС).

Согласие из МФЦ больше не требуется. Это означает, что если ваши биометрические данные есть в ЕБС и у вас есть УКЭП, любой, кто получит доступ к вашему аккаунту на Госуслугах и сможет обойти биометрическую проверку, может зарегистрировать сделку с вашей недвижимостью. Без вашего ведома. Без предварительного согласия. Без визита в МФЦ.

Биометрическая идентификация работает в паре с УКЭП, а не заменяет ее. Для полноценной дистанционной сделки нужны оба компонента.

Но вот что важно: биометрия в ЕБС — это не только изображение лица. Это голос, отпечатки пальцев, радужная оболочка глаза. Срок действия подтвержденной биометрии — пять лет. То есть один раз сдав данные в банке, вы получаете пятилетний ключ от всей своей недвижимости. И если этот ключ скомпрометирован — последствия могут быть катастрофическими.

Как это работает на практике?

Алгоритм состоит из пяти этапов.

Первый — регистрация в ЕБС. Нужно прийти в уполномоченный банк с паспортом, сотрудник сфотографирует лицо и запишет образец голоса. Процедура занимает 10–15 минут.

Второй — получение УКЭП через «Госключ» или удостоверяющий центр.

Третий — подготовка документов в электронном виде.

Четвертый — подача заявления через портал «Госуслуги» в разделе «Приобретение недвижимости». Компьютер должен быть оборудован веб-камерой — система проводит «живую» идентификацию, распознает подмену фотографией или видеозаписью.

Пятый — Росреестр проверяет документы, сверяет биометрию и регистрирует переход права собственности. Выписка из ЕГРН поступает в личный кабинет.

Звучит надежно. Система действительно использует современные технологии — проверки, что перед камерой живой человек, а не фотография или видеозапись.

Информация в базе данных ЕБС хранится в зашифрованном виде.

Управляющий RTM Group Евгений Царев считает, что «технический риск того, что мошенники украдут биометрию из базы и продадут по ней квартиру, стремится к нулю». Но эксперты предупреждают: слабое место чаще всего не техника, а человеческий фактор.

И вот здесь начинается самое интересное.

Основатель и глава «Сибирского центра недвижимости и права» Людмила Гормашова говорит: некоторые уязвимости все же есть — утечка данных, дипфейки, манипуляции человеком, когда его вынуждают назвать код.

«Во все времена мошенники находили способы совершать правонарушения. Появление электронных сделок — не исключение. Доверчивые граждане могут передать злоумышленникам код, а те, в свою очередь, могут получить доступ к аккаунту на „Госуслугах" или украсть биометрические данные. Что крайне сложно, но теоретически возможно», — объясняет она.

Специалист в сфере земельно-имущественных отношений Эдуард Камалетдинов добавляет еще более тревожный нюанс: по дистанционным сделкам возможны риски проведения операций под давлением или с пороком воли, если у человека есть подтвержденная биометрия, и его под угрозами понудили заключить договор.

Когда сделка проходит в МФЦ или нотариально, специалист может заметить отклонения в поведении и либо отказать в приеме документов, либо вызвать сотрудников правоохранительных органов. Но в электронных операциях такая возможность отсутствует.

«Нельзя исключать возможность получения доступа к биометрии и использования ИИ для создания дипфейков — технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов», — указывает эксперт.

Это не теоретические страхи. Технологии дипфейков уже сегодня позволяют создавать достаточно качественные подделки лица и голоса. И если государственная система полагается на liveness detection, то вопрос в том, насколько эта система устойчива к продвинутым атакам. Эксперты прямо говорят: технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов.

Теперь о защите.

Главный инструмент, который рекомендуют эксперты, — запрет на регистрацию действий без личного участия, который можно оформить в личном кабинете на «Госуслугах». В ЕГРН можно внести запись о невозможности регистрации перехода права собственности без вашего личного присутствия. Заявление можно подать через «Госуслуги» (онлайн, потребуется УКЭП), через сайт Росреестра или через МФЦ лично. На установку и снятие потребуется до пяти дней.

Но вот критический нюанс, о котором молчат в большинстве инструкций. Эдуард Камалетдинов поясняет: самозапрет на сделки действует на операции по доверенности и сделки без личного участия — электронные соглашения при этом считаются сделками с личным участием, и запрет на них не распространяется. То есть если вы установили самозапрет, это защитит от сделок по доверенности, но не защитит от биометрической сделки, которая формально считается сделкой с вашим личным участием.

Потому что система считает: раз биометрия совпала, значит, вы лично подтвердили сделку. Даже если это были мошенники с дипфейком. Даже если вас заставили пройти идентификацию под угрозами.

Это фундаментальная проблема. Самозапрет, который должен был стать защитой, не работает против нового механизма. И это не баг — это фича. Потому что государство снимает определенную нагрузку с системы органов МФЦ, и опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться. Логика простая: если мы переводим все в электронку, зачем давать людям возможность запрещать электронные сделки?

Какие сделки подпадают под новый закон, а какие нет? Нововведения позволяют дистанционно оформлять покупку и продажу жилой и нежилой недвижимости, договоры дарения, одновременную продажу всех долей, ипотечные сделки — при согласии банка. Исключения: сделки с отдельными долями в квартире требуют нотариального удостоверения, сделки с участием несовершеннолетних и подопечных — только при личном присутствии, аренда — под действие новой нормы не подпадает.

С 2025 года регистрация перехода права по договору дарения доступна только через нотариуса. Но и здесь применяются современные технологии — после посещения нотариуса необязательно идти в МФЦ, специалист подаст документы в Росреестр сам, в электронном виде.

Если в сделке участвуют юридические лица, биометрия самой компании не потребуется. Ее представителю нужно будет пройти проверку по лицу, чтобы система сверила полученное изображение с данными в ЕБС. Это еще одна лазейка: если мошенники создадут подставную компанию, им не нужно сдавать биометрию — достаточно пройти проверку по лицу представителя.

Как хранятся биометрические данные?

В ЕБС цифровые слепки лица и голоса хранятся в виде числовых наборов, которые злоумышленники использовать и расшифровать не могут. Отдельных крупных подтвержденных утечек именно биометрических данных из госсистем официально не зафиксировано. Но есть риски компрометации цифровой личности из-за возможных утечек персональных данных из коммерческих компаний, где биометрия может присутствовать в составе баз. И вот это уже реальная угроза. Потому что коммерческие компании не всегда соблюдают требования регулятора, и утечки из их баз — не редкость.

Что делать, чтобы защититься?

Эксперты дают конкретные рекомендации. Не передавать биометрию незнакомым лицам и не называть коды подтверждения из СМС по телефону. Сдавать биометрию только в проверенных системах (например, в ЕБС или в банке, который соблюдает требования регулятора). Создать двухфакторную аутентификацию операций. Не совершать операции по просьбе неизвестных лиц. Проверять личный кабинет «Госуслуг».

Защитить аккаунт на «Госуслугах» — использовать сложный пароль и двухфакторную аутентификацию, никому не сообщать коды из СМС. Следить за выпуском УКЭП — подключить уведомления о выпуске сертификатов на ваше имя. Подключить уведомления Росреестра об изменениях по вашим объектам недвижимости.

Но главное — понимать, что полная гарантия невозможна. Риски утечки биометрии меньше, чем подделки бумажных документов и доверенностей, считает Людмила Гормашова. Но это не значит, что рисков нет совсем. И если бумажную доверенность можно подделать физически, то биометрическую — технологически. И технологии подделки развиваются быстрее, чем технологии защиты.

Оспорить незаконную сделку можно через суд, если будет доказано, что биометрия использована без ведома человека: например, из-за взлома аккаунта на «Госуслугах». Поэтому защита личного кабинета критически важна. Но вот вопрос: если сделку уже зарегистрировали, квартиру продали, деньги ушли — сколько времени займет судебное разбирательство? Месяцы? Годы? И где гарантия, что квартиру вернут?

Недавно Верховный суд России постановил, что нижестоящие суды больше не смогут возвращать жилье продавцам, если продать недвижимость их заставили мошенники. Значит, что даже если вы докажете, что стали жертвой мошенничества, квартиру могут не вернуть. И это в условиях, когда биометрические сделки только запустились.

Что это означает для рынка недвижимости?

По сути, государство создало систему, в которой удобство приоритетнее безопасности. Девять из десяти сделок уже проходят в электронном формате. Теперь они стали еще проще — не нужно предварительное согласие из МФЦ. Но цена этого удобства — повышение рисков. И если раньше мошенникам нужно было подделывать документы, искать соучастников в МФЦ или банках, то теперь им достаточно получить доступ к вашему аккаунту на Госуслугах и обойти биометрическую проверку. Или заставить вас пройти эту проверку под угрозами.

Эксперты прогнозируют, что сфера онлайн-сделок продолжит расширяться. Государство снимает определенную нагрузку с МФЦ. Поэтому опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться. Это означает, что у людей не будет выбора — хочешь не хочешь, а придется пользоваться биометрией. Потому что альтернативы просто не оставят.

И вот здесь возникает философский вопрос. Мы строим цифровое государство, где биометрия становится ключом от всего — от оплаты покупок до продажи квартиры.

Но готовы ли мы к тому, что этот ключ можно украсть? Что технологии подделки опережают технологии защиты? Что самозапрет не работает против новых механизмов? Что даже если ты стал жертвой мошенничества, квартиру могут не вернуть?

Источники данные:

Росбалт — Как продать квартиру по биометрии с 1 июля 2026: пошаговый алгоритм и риски.
Известия — Продажа квартиры по биометрии в 2026 году - новые правила регистрации с 1 июля.
Банки.ру — С 1 июля 2026 года разрешат продажу квартир по биометрии. Разобрали риски и плюсы.
Ведомости — С 2026 года в сделках с недвижимостью можно будет применять биометрию.
Росреестр — С 1 июля 2026 можно будет продавать жилье по биометрии.

Материалы по теме:

1 июля российский рынок недвижимости получит биометрический щит — и большинство об этом даже не знает. Мошенникам развязали руки?

На портале «Госуслуги» появится биометрия для подачи документов на регистрацию права собственности

От криминала до биометрии: как МФО сдают позиции, а Севастополь держится на госзаймах

Биометрия и электронная подпись станут двойным ключом для дистанционных сделок с недвижимостью с июля 2026 года

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал