Как севастопольцам избежать «эффекта Долиной» при покупке квартиры на вторичном рынке

«Эффект Долиной» назван по имени известной эстрадной певицы Ларисы Долиной, которая продала Полине Лурье свою квартиру в центре Москвы летом 2024 года и затем объявила, что продажу совершила под влиянием мошенников, отдав им деньги. В итоге через суд Долина получила квартиру обратно и не вернула деньги покупательнице. История с квартирой Долиной стала резонансной и создала судебный прецедент.

Но в этой истории есть и другая сторона: добросовестная покупательница Полина Лурье, которая заплатила честные деньги, зарегистрировала право собственности — и… осталась и без квартиры, и без средств. Суд признал сделку недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса РФ («сделка под влиянием обмана»), но не обязал продавца вернуть деньги.

Так родился «эффект Долиной» — когда квартиру возвращают обманутому продавцу, а покупатель, ничего не подозревавший, теряет всё. Эта история стала юридическим прецедентом, вскрывшим опасную дыру в системе защиты прав: добросовестный приобретатель оказывается в юридической ловушке, где формальная чистота сделки не гарантирует её нерушимости.

К счастью, защититься можно. Мы поговорили с профессионалами — юристом, нотариусом и риелтором — и собрали их рекомендации для тех, кто планирует покупку на вторичном рынке.

Ипотека — надёжный щит, но не бронежилет

Многие полагают: если банк одобрил ипотеку, значит, квартира «чистая». Не совсем так.

Тем не менее, ипотека — серьёзный плюс.

Самый мощный инструмент защиты, недооценённый многими, — нотариальное удостоверение договора, даже если закон его не требует.

Инна подчёркивает: если бы сделка Долиной проходила через нотариуса — велика вероятность, что она вообще не была бы удостоверена.

«Нотариус — это страховка от будущего оспаривания», — говорит она.

Михаил советует: не стесняйтесь задавать «неудобные» вопросы. Если продавец нервничает, уклоняется от ответов — отказывайтесь от сделки. Лучше потерять объект, чем потерять квартиру.

Расчёты: деньги в безопасности — только в «клетке»

Алексей Ростов, юрист: «Самая частая и роковая ошибка — передать деньги “на слово”: на карту, в конверте, в ячейку без условий. До момента регистрации в Росреестре вы — не собственник. А если продавец завтра скажет: «Меня обманули», — вы останетесь ни с чем».

Эксперты единодушны: используйте только защищённые механизмы расчётов:

• Эскроу-счёт — деньги разблокируются только после регистрации;
• Банковская ячейка с условием — ключ выдаётся продавцу после получения выписки из ЕГРН;
• Аккредитив — банк переводит средства по факту подтверждения регистрации.

Хорошая новость: законодатели уже работают над реформами. В Госдуме обсуждается введение семидневного «периода охлаждения»: после подписания договора сделка не регистрируется, а деньги блокируются на счёте. Это даст продавцу время «прийти в себя» после психологического давления.

Также рассматривается возврат обязательного нотариального удостоверения для всех сделок между физлицами — как было до 1998 года.

Михаил Зайцев: «Если эти меры примут, «эффект Долиной» станет редкостью. Но пока — ваши действия и ваша бдительность остаются главным щитом».

Главное — помнить

«Эффект Долиной» — не приговор. Это напоминание: на вторичном рынке недвижимости безопасность строится не на доверии, а на проверках.

• Не верьте «чистой выписке» — проверяйте историю.
• Не экономьте на нотариусе — он ваш страх от оспаривания.
• Не передавайте деньги “в обход” — используйте эскроу или ячейку с условием.
• Привлекайте профильных специалистов — юриста и риелтора из гильдии.

Потому что квартира — это не просто квадратные метры. Это юридический объект с прошлым. И чем внимательнее вы заглянете в это прошлое, тем спокойнее будет ваше будущее.