Ключевая ставка упала, а ипотека застряла на 19%: почему банки не торопятся снижать проценты?

Ключевая ставка Центробанка снижается, но банки не спешат массово уменьшать проценты по рыночной ипотеке. Ставки у крупнейших игроков остаются на уровне 18,2–19,9% годовых, а отдельные предложения превышают 20%. Пока точечные корректировки на 0,2–1 процентный пункт провели лишь отдельные банки — Сбербанк и Дом.РФ.

Сбербанк с 1 апреля 2026 года снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,5 процентного пункта при первоначальном взносе от 20,1% до 50%.

Банк Дом.РФ с 28 апреля уменьшил ставки по различным программам на диапазон от 0,70 до 3,60 процентного пункта: на строительство индивидуального дома — на 0,70 п.п. до 18,00%, на покупку готового частного дома — на 0,90 п.п. до 18,20%, а по рефинансированию — сразу на 3,60 п.п. до 18,50%.

Но это скорее исключения, чем правило. Большинство крупных банков держит ставки на прежнем уровне, несмотря на то что Банк России снизил ключевую ставку 24 апреля на 50 базисных пунктов до 14,50% годовых.

Прогнозы ЦБ указывают, что к концу 2026 года она опустится до 12–13%, а значит, и ставки по ипотеке должны снижаться. По базовому сценарию Банка России средняя ключевая ставка в 2026 году составит 13–14%, что создаст условия для снижения ипотечных ставок до 14,5–15% по рыночной ипотеке.

Почему же банки не торопятся?

Причины понятны: инфляционные риски, нестабильность рынков и стремление поддерживать доходность. Кредитным организациям невыгодно резко снижать проценты, пока экономическая ситуация остаётся неопределённой. Банки сохраняют осторожность, опасаясь новых витков инфляции и возможного разворота политики ЦБ.

При этом Сбербанк сохраняет лидерство по выдаче — около 60% рынка, даже несмотря на более высокие ставки относительно конкурентов. В январе 2026 года Сбер выдал ипотеки по рыночным ставкам на сумму 54,4 миллиарда рублей, что меньше, чем в IV квартале 2025 года, но всё равно больше, чем у остальных игроков вместе взятых. Прогноз на 2026 год амбициозный: объём выдач может вырасти на 40%, до 5,6 триллиона рублей с 4 триллионов в 2025-м.

Банки адаптируются к новым условиям не столько через снижение ставок, сколько через изменение условий кредитования. Они меняют требования по первоначальному взносу: чем выше взнос, тем ниже ставка, и разница может достигать 1–2 процентных пункта. Запускают акции со снижением ставки при быстром выходе на сделку или при крупных суммах кредита. Предлагают нулевую комиссию за переход из другого банка.

Главный тренд — рост конкуренции в сегменте рефинансирования. С середины апреля сразу несколько крупных банков снизили ставки по рефинансированию или перезапустили программы. Диапазон средневзвешенных ставок сформировался на уровне 17,9–19,6% годовых у большинства участников. У Сбербанка и банка Дом.РФ показатели остаются выше — 21,5–22% годовых.

Семь крупных банков с 11 апреля либо снизили ставки при рефинансировании ипотеки, либо возобновили действие программы. Банк «Санкт-Петербург», Металлинвестбанк и УБРиР возобновили рефинансирование ипотеки. Это говорит о том, что банки видят в этом сегменте потенциал для роста и борются за клиентов конкурентов.

При этом доля рефинансирования в общем объёме выдачи у Сбербанка и Дом.РФ составляет менее 0,5%, тогда как у крупных банков в среднем достигает 7%, а в отдельных случаях — 12–25%. Это означает, что у лидеров рынка ещё есть огромный резерв для роста в этом направлении, если они решат всерьёз заняться перекредитованием.

Спрос на рефинансирование растёт. В первом квартале 2026 года количество заявок на рефинансирование в Сбере выросло более чем в 2,1 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди обязательств, выбранных для рефинансирования, потребительские кредиты составляют 78%. По другим данным, в феврале 2026 года спрос на рефинансирование ипотечных кредитов увеличился в 11 раз по сравнению с прошлым годом.

Почему банки делают ставку на рефинансирование?

Во-первых, это способ нарастить портфель на стагнирующем рынке. Выдачи новой ипотеки падают из-за высоких ставок и низкой платёжеспособности населения, а рефинансирование позволяет увеличить объёмы без поиска новых клиентов.

Во-вторых, это привлечение более надёжных заёмщиков с уже подтверждённой платёжной дисциплиной. Если человек исправно платит ипотеку год-два, значит, он дисциплинированный клиент с стабильным доходом.

В-третьих, возможность переманивать клиентов у конкурентов и увеличивать свою долю рынка.

Некоторые банки фиксируют рост заявок на рефинансирование примерно на 15% ежемесячно. Это устойчивый тренд, который будет усиливаться по мере снижения ключевой ставки ЦБ.

Когда рефинансирование выгодно заёмщику?

Эксперты называют три условия.

Первое: если кредиту около года и он взят на длительный срок в 10–15 лет. Чем больше остаток долга и срок, тем существеннее экономия.

Второе: если ставка снижается минимум на 2 процентных пункта. Переоформление ипотеки под ставку ниже на 0,5% не имеет смысла, расходы не окупятся.

Третье: если экономия по платежам перекрывает расходы на оформление — оценку, страховку, госпошлины.

По данным аналитического центра Дом.РФ, средневзвешенная ставка рефинансирования ипотеки сейчас составляет 18,7% годовых, а диапазон ставок в топ-20 ипотечных банков — от 16,4% до 20,2%. Это означает, что многие заёмщики, бравшие ипотеку в 2024–2025 годах под 25–28% годовых, уже сейчас могут ощутимо снизить ежемесячный платёж.

Прогнозы на конец 2026 года осторожно оптимистичные. При сохранении текущей траектории смягчения денежно-кредитной политики рыночные ставки по ипотеке могут опуститься ниже психологической отметки в 15% при ключевой ставке Центробанка в 12–13% в конце 2026 – начале 2027 года. В апреле снижение ставок по ипотеке ускорилось, средневзвешенные рыночные ставки на новостройки упали ниже 20% впервые за долгое время.