Квартиры в аренду с правом выкупа: плюсы и минусы для россиян

Девелоперы все чаще начинают предлагать новый формат продаж — аренду квартир в новостройках с последующим выкупом. Эксперты считают, что этот механизм является временным решением на фоне высоких ипотечных ставок и имеет как плюсы, так и минусы для обеих сторон: как покупателей, так и самих застройщиков.

Схема покупки по этому варианту чаще всего применяется для готового жилья: после завершения строительства домов у застройщиков остается значительное количество непроданных объектов. Например, по данным ДОМ.РФ, на начало 2026 года продано лишь 52% квартир в запланированных к сдаче домах. В такой ситуации аренда с опцией выкупа становится актуальной финансовой стратегией.

Принцип работы схемы прост: клиент сначала арендует квартиру, регулярно внося плату, а затем по истечении заранее оговоренного времени (обычно через два-три года) обязуется полностью выкупить жилье — нередко с привлечением ипотеки. Только после оплаты полной стоимости заключается договор купли-продажи, и квартира официально переходит в собственность арендатора.

Ключевые нюансы соглашения оговариваются в договоре: требуется ли первоначальный взнос, зачитаются ли выплаченные арендные платежи в счет общей стоимости жилья и если да, то частично или полностью. Полная компенсация арендной платы встречается крайне редко. Если покупатель отказывается от сделки, договор определяет порядок возврата внесенных средств.

Документ также предусматривает, что до момента выкупа квартира принадлежит застройщику. Этот формат покупки популярен среди семей, которые не могут воспользоваться льготными государственными ипотечными программами. Для застройщиков такая практика удобна тем, что позволяет быстрее продать крупногабаритное жилье. Покупателям же важно то, что ключи от квартиры можно получить сразу после заключения договора.

С другой стороны, массовым трендом данная модель пока не стала. Аренда с выкупом остается нишевым инструментом. В некоторых компаниях сделки по этой схеме заключаются очень активно, а в других покупатели предпочитают более привычные предварительные договоры купли-продажи. В целом такие случаи носят единичный характер.

Этот формат чаще всего подходит под определенные жизненные обстоятельства. Такие сделки заключают, например, семьи, планирующие переезд: они уже живут в новой квартире и одновременно продают старую. Кроме того, это удобно для людей, которые хотят улучшить кредитную историю перед оформлением ипотеки.

Из преимуществ для покупателей также можно выделить возможность дождаться снижения ипотечных ставок. Однако важно тщательно изучать условия договора — не окажется ли итоговая сумма аренды в итоге выше стоимости жилья по текущим расценкам.

У застройщиков такая схема тоже вызывает интерес. Благодаря аренде с выкупом девелоперы сразу получают крупный аванс (около 30% стоимости квартиры), а затем стабильный доход от арендной платы. Это также позволяет снизить издержки на содержание недвижимости и облегчает её последующую продажу: арендатор привыкает к новому месту жительства и с большей вероятностью решается на выкуп.

Тем не менее есть и отрицательные стороны. Для застройщиков это прежде всего отсрочка полного расчета по сделке, что при инфляции снижает реальную доходность объекта. Дополнительно существует риск того, что покупатель откажется от сделки в одностороннем порядке, что заставит девелопера искать новых клиентов. К тому же квартира может потерять товарный вид из-за эксплуатации арендатором, что приведет к дополнительным расходам на восстановление перед перепродажей.

У покупателей свои риски: возможная переплата из-за незачтенных арендных платежей в окончательной стоимости жилья, отсутствие права распоряжаться квартирой до полного выкупа (например, делать перепланировку или сдавать её в субаренду) и сложности при возврате вложений, если сделка не состоится. Даже минимальное обустройство квартиры — установка карнизов, мебели, кухни требуют доработок в отделке, что может создавать почву для споров в случае срыва сделки. Возникают вопросы: кто финансирует восстановительные работы и какие штрафы предусмотрены?

Деньги покупателя остаются у застройщика без какого-либо дохода. Если те же средства разместить на банковском депозите, они будут приносить процент. В рамках аренды с выкупом расчет строится на росте стоимости квартиры или на возможности сохранить желаемую планировку до момента, когда станет возможным оформить ипотеку.

Для застройщиков такая схема намного проще. Даже если клиент отказывается от финальной сделки, квартира возвращается в продажу. В условиях роста цен ее можно реализовать повторно и с большей прибылью.

Данная схема в её текущем виде не может стать массовой. Основные препятствия — высокий входной порог и неопределённость касательно итоговой покупки. Большинство клиентов с первичным взносом предпочитают сразу оформить ипотеку и зафиксировать условия, вместо того чтобы растягивать процесс на годы. Однако ситуация меняется, если первоначальный платеж исключается. Если застройщик начнет сдавать квартиры с готовой отделкой по рыночной цене и предоставит возможность выкупа в любой момент, спрос возрастет. Такой подход позволит арендатору въехать в жилье без крупных вложений, проверить район и принять решение о покупке позже. В результате поток арендаторов увеличится, и часть из них перейдет к сделке.

Одновременно это оказывает давление на рынок аренды. Девелоперы предлагают сразу большие объемы новых квартир в одних и тех же районах. Эти объекты, свежие, с отделкой и без следов износа, начинают конкурировать с жильем частных владельцев. Если цена окажется сравнимой с рыночной или ниже, арендаторы будут скорее выбирать такие варианты.

До возвращения доступных ипотечных ставок подобные гибридные схемы продолжат возникать. Но они не станут доминирующей моделью: слишком много факторов должно совпасть для успешного завершения сделки.