Обезопасить сделку: как россиянам не потерять миллионы при покупке квартиры

Купить квартиру — одна из самых значительных сделок в жизни семьи. Подходить к ней нужно с особой тщательностью, потому что риски на вторичном рынке выше, чем в новостройках. Проверка на «вторичке» должна быть более детальной.

Новостройка: только ДДУ с эскроу

При покупке жилья у застройщика основное внимание — на договор долевого участия. ДДУ с эскроу-счётом — единственная законная и безопасная схема. Всё остальное — предварительные договоры, инвестиционные соглашения — может быть опасным.

Обязательно проверьте, не внесена ли новостройка в Единый реестр проблемных объектов на сайте Росреестра. Изучите репутацию застройщика, посмотрите его предыдущие проекты — как они сдались, есть ли жалобы собственников.

Вторичный рынок: глубже, чем кажется

На вторичке нужна более глубокая проверка. Начните с выписки из ЕГРН — она подтвердит текущего собственника и наличие ограничений. Получайте документ через официальные каналы, чтобы убедиться в подлинности.

Получите расширенную выписку с историей перепродаж. Быстрая смена владельцев — красный флаг. Это может свидетельствовать о скрытых проблемах, которые предыдущие собственники пытались «перепрыгнуть».

Проверка продавца: дееспособность и долги

Запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это подтвердит дееспособность продавца. Убедитесь, что у него нет долгов или процедуры банкротства.

Если квартира куплена в браке — требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Если прописан несовершеннолетний — получите разрешения от органов опеки. Без этого сделку оспорят.

Доверенность и занижение цены: два опасных момента

Если квартиру продаёт не собственник, а доверенное лицо — риски оспаривания сделки многократно растут. Ведите переговоры напрямую с владельцем.

Не соглашайтесь на занижение цены в договоре. Это классическая схема, которая оборачивается проблемами при оспаривании или смерти продавца. Все расчёты — безналичные, сумма сделки точно отражена в документах.

Перепланировка и коммуналка: проверяйте до сделки

Перед заключением сделки проверьте квартиру на незаконную перепланировку. Несоответствие плану БТИ — это доначисления, штрафы и риск Требования об устранении нарушений.

Узнайте долги по коммунальным услугам. Хотя по закону они не переходят к новому собственнику, но судебные разбирательства с предыдущим владельцем могут затянуться на месяцы.

Главное правило

Обезопасьте сделку через полную проверку. Новостройка — только ДДУ с эскроу. Вторичка — выписка ЕГРН, история владельцев, дееспособность продавца, согласие супруга, опека при несовершеннолетних, перепланировка, коммуналка. Избегайте доверенности и занижения цены. Все расчёты — безналом. Это не лишняя перестраховка, это минимальный набор для защиты ваших денег.