«Обвал или ажиотаж». Что будет с ценами на недвижимость в 2026 году?

В 2026 году российский рынок недвижимости столкнется с заметным падением цен. После краткосрочного роста, вызванного изменением условий льготной семейной ипотеки в начале года, последует спад, сопровождающийся скидками на многие объекты жилья из-за снижения спроса. В то же время на вторичном рынке жилья ожидается либо стагнация, либо мягкий рост цен. Подробности о влиянии изменений в программе «Семейной ипотеки», поведении потребителей и так называемом «эффекте Долины» заслуживают особого внимания.

Эксперты предполагают, что значительное удешевление жилой недвижимости в России произойдет в конце первого – начале второго квартала 2026 года.

Ключевыми факторами этого процесса станут ожидаемое изменение условий льготной программы «Семейной ипотеки» и последующее резкое снижение спроса, наступающее вслед за периодом ажиотажа. В правительстве обсуждаются возможные реформы программы, включая введение дифференцированных процентных ставок в зависимости от количества детей в семье. Такое новшество может привести к тому, что ежемесячные платежи для семей с одним ребенком увеличатся примерно вдвое.

С 1 февраля 2026 года начинает действовать правило «одна семья — одна льготная ипотека», согласно которому супругам будет запрещено оформлять несколько льготных кредитов. Эти меры направлены на предотвращение схем с так называемыми «донорскими» заемщиками.

Указанные изменения создают эффект «последнего шанса», подталкивая тех, кто имеет право на льготные условия, к активным действиям. Многие заемщики стремятся успеть воспользоваться текущими выгодными предложениями до февраля 2026 года.

После волны ажиотажа можно ожидать снижение активности на рынке, что приведет к сокращению продаж. Особенно заметные скидки, вероятно, появятся на жилье с замедленными темпами реализации.

Примечательно, что в данном случае покупательский спрос часто обусловлен скорее боязнью упустить возможность, чем реальной потребностью в приобретении недвижимости. Это создает искусственную и кратковременную активность на рынке.

Вторичный рынок недвижимости в 2025 году оставался в состоянии ценовой стагнации с нерегулярными колебаниями спроса. В 2026 году значительных перемен не ожидается, а возможное удорожание будет носить умеренный характер. В первой половине 2026 года тенденция стабильности, скорее всего, сохранится. Динамика вторичного рынка тесно связана с доступностью ипотеки, которая, в свою очередь, зависит от ключевой ставки Центробанка.

Спрос может оживиться при ее снижении до уровня около 10%. Тем не менее, существенного скачка цен в ближайшее время ждать не стоит. Цены на вторичную недвижимость, как правило, повторяют тенденции первичного рынка, но с определенными особенностями. Качественное жилье может дорожать быстрее новостроек из-за ранее наблюдавшегося отставания в стоимости. В сценарии снижения ключевой ставки до 10–12% годовые темпы роста цен на жилье могут достичь 14–15%.

Однако большинство экспертов склоняются к более сдержанным прогнозам: плавное повышение на уровне 1% в месяц или порядка 10-15% за год.

Несколько ключевых причин объясняют, почему вторичный рынок недвижимости не будет демонстрировать активного роста в ближайшей перспективе.

Во-первых, зависимость от ипотеки по рыночным ставкам. В отличие от первичного рынка, где действуют льготные программы, приобретение жилья на вторичном рынке в основном финансируется за счет кредитов с коммерческими процентами. Высокий уровень таких ставок ограничивает покупательскую способность.

Во-вторых, конкуренция с новыми проектами. Разница в цене между сегментами достигает 40–45%, что способствует перетоку части спроса на первичный рынок, особенно поскольку современные жилые комплексы относятся к более привлекательным вариантам для покупателей. Большинство клиентов сегодня предпочитают вкладываться именно в такие проекты.

В-третьих, структура предложения и спроса на вторичном рынке. Наблюдается недостаток качественных и ликвидных объектов, а спрос стал гораздо более избирательным. При этом отсутствие массового притока ипотечных покупателей не приводит к значительному давлению на цены.

Вероятность резкого обвала цен на вторичном рынке эксперты оценивают как низкую, если не произойдут неожиданные внешние потрясения.

Для этого рынок должен стать классическим «рынком покупателя», что возможно только при уникальном стечении обстоятельств.

Тем не менее локальное уменьшение стоимости или повышение объема скидок возможно при соблюдении следующих условий:

Первое — сохранение высокой ключевой ставки. Если ставка останется неизменной или будет следовать негативным прогнозам, ипотека станет труднодоступной. В условиях слабого спроса продавцы, особенно те, кто заинтересован в быстрой продаже, вероятно, будут вынуждены увеличивать скидки на отдельные объекты, часто менее ликвидные, с дисконтом до 10–12%.

Второе — ценовая инерция со стороны владельцев жилья. Многие собственники не готовы снижать цену существенно, ориентируясь на максимумы прошлых лет. Снижение стоимости происходит постепенно, поскольку продавцы чаще выбирают уход в сегмент аренды или просто ожидают более благоприятного момента, нежели уступают с большим дисконтом. Отдельное внимание привлек случай с оспариванием сделки купли-продажи квартиры певицей Ларисой Долиной, который приобрел широкий резонанс. Этот инцидент усилил настороженность среди покупателей недвижимости, особенно в сделках с пожилыми собственниками. Такой эффект получил название «эффект Долиной».

Несмотря на широкий резонанс в СМИ, количество оспариваемых сделок остается крайне незначительным и не оказывает серьезного влияния на рынок. Однако обсуждаемые инициативы по защите покупателей, такие как введение обязательного нотариального заверения или недельной блокировки средств, могут иметь свои последствия. Эти меры способны привести к снижению числа альтернативных сделок и сокращению покупок с применением механизма трейд-ин. В результате косвенное влияние может проявиться в уменьшении общего числа сделок, при этом значительного давления на цены не ожидается. Торги и предоставление скидок продолжат быть стандартной практикой на вторичном рынке недвижимости в 2026 году.

В условиях избирательного спроса скидка остается важным инструментом для ускорения продажи.

Размер дисконта: в первой половине года, пока динамика изменения ключевой ставки остается неясной, прогнозируется сохранение среднего дисконта на уровне 5-6%. С началом уверенного снижения ставки размер скидок также может уменьшиться.

Широта распространения: по данным аналитиков, скидки присутствуют примерно в 70–80% сделок на вторичном рынке. Итоговый результат переговоров зависит от ликвидности объекта, насколько изначальная цена соответствует рыночным реалиям, а также от обстоятельств самого продавца, таких как срочность продажи или потребность в средствах для новой покупки.

Перспективы: даже при оживлении рынка привычка торговаться сохранит свое значение. Хотя резких изменений средних цен ожидать не стоит, более значительные скидки могут быть предложены на менее ликвидные объекты.

Таким образом, у покупателей остается определенное пространство для маневра, особенно если речь идет о выборе недвижимости с невысоким спросом.