06.07.2026 10:10

Ozon и Wildberries против российской недвижимости: кто кого переиграет в борьбе за покупателя

С лета 2026 года два гиганта российской e-commerce — Ozon и Wildberries — одновременно изменили правила игры для миллионов продавцов. И эти изменения, которые на первый взгляд касаются только онлайн-торговли, уже начинают перекраивать рынок коммерческой недвижимости. Связь неочевидна, но она прямая: когда маркетплейсы повышают издержки селлеров, те ищут альтернативы. А альтернативы — это офлайн-точки, собственные склады и новые форматы дистрибуции.

Wildberries с 7 июля 2026 года поднял комиссии для продавцов на 5–20 процентных пунктов. Формальная причина — рост цен на топливо и логистику. Но цифры говорят сами за себя: для продавцов, которые используют маркетплейс как витрину и доставляют заказы курьерами или самовывозом, тарифы выросли на 20 п.п.

Для тех, кто работает с собственного склада (FBO), — на 6 п.п. Для модели со склада Wildberries — на 5 п.п. По данным сервиса Wildbox, это приведет к подорожанию до 90 % товаров на платформе.

Ozon с 1 июля пошел другим путем. Маркетплейс увеличил срок уведомления продавцов об изменениях оферты до 45 дней — это должно дать бизнесу время на адаптацию. Но одновременно Ozon запустил интеграцию с 12 государственными информационными системами для проверки документов на товары и борьбы с контрафактом. Плюс возможность отказа от скидок и акций без последствий — сигнал о том, что Ozon переходит от политики роста GMV к политике рентабельности.

Что это значит для рынка недвижимости?

Прямое следствие — рост спроса на складские площади. В 2026 году ввод складов в России может вырасти на 8 % — до более чем 7 млн кв. м. Для сравнения: в 2025-м было введено почти 6,5 млн кв. м, что стало рекордом за всю историю наблюдений. Больше половины объектов строится в регионах, причем 80 % — под конкретного заказчика. Лидеры складского строительства — Новосибирск (прирост 336 тыс. кв. м), Краснодар (394 тыс. кв. м) и Казань (424 тыс. кв. м).

Этот бум не случаен. Когда Wildberries поднимает комиссии на 20 п.п. за доставку курьером, селлер начинает считать: может, выгоднее открыть собственную точку выдачи или небольшой склад в городе, чтобы работать напрямую с клиентами? Когда Ozon требует интеграцию с госинформсистемами, мелкие игроки уходят с платформы и ищут альтернативные каналы — в том числе офлайн.

Но параллельно меняется и структура спроса на торговую недвижимость. В Москве в 2026 году запланирован ввод 16 торговых центров общей площадью 341,7 тыс. кв. м. Это много, но с оговоркой: большая часть — переносы сроков ввода проектов, начатых в предыдущие годы. И это в основном районные форматы, а не гигантские моллы. Почему? Потому что крупные ТЦ теряют актуальность, а локальные точки в шаговой доступности — наоборот.

Вакантность в торговых центрах растет, особенно в крупных объектах. Арендные ставки стагнируют или даже корректируются вниз, кроме премиального сегмента. Условия аренды в ТЦ в первом полугодии 2026 года: торговая галерея — 180 тыс. руб. за кв. м в год, якорные арендаторы — 50 тыс. руб. за кв. м в год. Это дорого, но не запредельно. Проблема в другом: темп новых открытий (30–40 брендов в год) не компенсирует объем высвобождаемых площадей.

Стрит-ретейл чувствует себя лучше. Доля вакантных площадей на 12 ключевых торговых улицах Москвы составляет 7,2 % — сопоставимо с уровнем 2018 года. Ожидается незначительное снижение до 6–7 %.

Почему? Потому что стрит-ретейл — это про трафик, про импульсные покупки, про то, что нельзя отложить и заказать онлайн. Когда маркетплейсы дорожают, часть покупателей возвращается на улицы.

Повышение НДС до 22 % усиливает инфляционное давление и бьет по экономике арендаторов уличной торговли, преимущественно малого и среднего бизнеса. Но устойчивостью обладают категории социально значимых товаров, на которые распространяется льготная система налогообложения. И это создает парадоксальную ситуацию: одни сегменты стрит-ретейла страдают, другие — выигрывают.

Для селлеров, которые работают на Wildberries и Ozon, уравнение стало сложнее. Комиссии выросли, требования ужесточились, маржа сжимается. Кто-то уйдет с рынка. Кто-то начнет искать альтернативы — собственные склады, точки выдачи, офлайн-магазины. И это создаст дополнительный спрос на коммерческую недвижимость, особенно в сегменте складов и стрит-ретейла.

География тоже меняется. Новосибирск, Краснодар, Казань — лидеры складского строительства. Регионы становятся точками роста e-commerce, и логистическая инфраструктура должна поспевать за спросом. Когда маркетплейсы дорожают, локальные игроки получают преимущество — они ближе к клиенту, их логистика дешевле, их издержки ниже.

Районные ТЦ вместо гигантских моллов — это тренд, который будет только усиливаться. Крупные объекты теряют привлекательность, потому что требуют огромных инвестиций, долго окупаются и не могут конкурировать с онлайн-площадками по ассортименту. Районные центры, наоборот, работают на локальный трафик, предлагают товары повседневного спроса и услуги, которые нельзя получить онлайн.

Мини-склады площадью до 50 кв. м — еще один растущий сегмент. Микроселлеры массово арендуют такие площади, чтобы хранить товар ближе к клиентам и снижать логистические издержки. Это прямое следствие того, что маркетплейсы становятся дороже: когда комиссия за хранение и доставку съедает маржу, проще снять свой мини-склад и работать напрямую.

Фулфилмент-центры — это следующая ступень эволюции. Когда селлеры уходят с маркетплейсов или диверсифицируют каналы продаж, им нужны профессиональные логистические операторы, которые берут на себя хранение, упаковку и доставку. И спрос на такие центры будет только расти.

Что это означает для инвесторов в коммерческую недвижимость?

Склады — да, особенно в регионах. Стрит-ретейл — да, но с умом, в локациях с высоким трафиком. Районные ТЦ — да, но не гигантские моллы. И главное: нужно понимать, что рынок коммерческой недвижимости больше не живет в отрыве от e-commerce. Изменения на маркетплейсах — это не просто новости для селлеров, это сигналы для девелоперов, арендодателей и инвесторов.

Рынок недвижимости не просто реагирует на изменения в e-commerce — он адаптируется к новой реальности, где онлайн и офлайн больше не конкурируют, а сосуществуют. И те, кто понимает эту связь, смогут извлечь из нее выгоду. Те, кто игнорирует, — потеряют.

Источники данных:

VC.ru — Wildberries с 7 июля 2026 года поднимет тарифы для продавцов.
OZON Seller — Договор: что нового с 1 июля 2026 года.
РИА Недвижимость — Эксперты прогнозируют рост ввода складов в России на 8 % в 2026 году.
Interfax — В России ввод почти полумиллиона квадратных метров складов.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал