03.09.2025 09:13

Рассрочки на рынке недвижимости в России: квазипродажи или скрытые риски?

В российском сегменте недвижимости наблюдается стремительное распространение так называемых «рассрочек», которые все больше напоминают по своей сути «квазипродажи». Этот тренд вызывает не только интерес, но и тревогу у экспертов и регуляторов, поскольку такие сделки несут в себе ряд скрытых рисков и потенциальных угроз для стабильности рынка.

Распространение рассрочек: новая реальность или временная мера?

В 2024 году застройщики активно внедряют рассрочки как альтернативу завершившейся льготной ипотеке. По оценкам, к концу прошлого года доля таких сделок достигала 30–40% на рынке жилья. Особенно заметно расширение — появились рассрочки, действующие до пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря тому, что покупатели предпочитают более гибкие условия, а застройщики ищут новые способы привлечения клиентов.

Почему рассрочки вызывают опасения?

Несмотря на привлекательность, рассрочки — это инструмент, вызывающий серьезные опасения у регуляторов.

Центробанк уже обсуждает возможность их регулирования, указывая на три ключевых риска:

Рост долговой нагрузки покупателей — скрытый, но растущий, что может привести к неплатежеспособности.

Непрозрачность правил продажи — отсутствие четких стандартов создает риски для обеих сторон.

Ухудшение экономики проектов — снижение наполняемости эскроу-счетов и увеличение кредитных рисков для застройщиков.

Эксперты отмечают, что рассрочки по своей сути — это «квази-ипотека»: они более рискованны, чем стандартная ипотека, поскольку не регулируются государством и не обеспечены банковским кредитом. В отличие от ипотеки, где банк выступает гарантом и сразу перечисляет деньги застройщику, в случае рассрочки риски остаются полностью на застройщике.

Тенденции и изменения на рынке

Ранее рассрочки были короткими — до года, с небольшим первоначальным взносом. Сегодня же сроки растянулись до пяти лет и более, превращая сделку в скорее резервирование квартиры, чем полноценную продажу.

В результате, доля таких сделок в начале 2025 года достигала до 40%, однако уже к лету этот показатель снизился до 10–15%. Это свидетельствует о постепенном «оттоке» покупателей и застройщиков от рассрочек.

Данные ДОМ.РФ, подтверждают снижение популярности инструмента: объем неоплаченных рассрочек на 1 августа составил 1,3 трлн рублей, что примерно равно 15% от всех договоров долевого участия. Такой уровень не обеспечивает достаточного наполнения эскроу-счетов, что вызывает опасения у застройщиков относительно финансирования проектов.

Новые вызовы для застройщиков

Ужесточение условий рассрочек и снижение их популярности привели к ряду проблем: рост задержек с оплатой, снижение платежеспособности покупателей и увеличение рисков для застройщиков.

В условиях, когда покупатели все чаще отклоняются от графика платежей, застройщики вынуждены пересматривать условия — делать их более жесткими, повышая первоначальные взносы и сокращая сроки. Параллельно, снижение ключевой ставки ЦБ и рост ипотечных кредитов стимулирует покупателей обращаться к более традиционным банковским займам, что дополнительно уменьшает спрос на рассрочки.

Эксперты сходятся во мнении, что рассрочка — это скорее временная мера, чем устойчивый инструмент. Она подходит лишь для ограниченного числа сделок и не может стать полноценной альтернативой ипотеке. В отличие от банковского кредита, где риски распределены, в случае рассрочки все риски остаются на застройщике, что делает этот инструмент более рискованным.

Выводы:

Распространение рассрочек в России — это временное явление, вызванное необходимостью адаптации к рыночным условиям.

Инструмент обладает значительными скрытыми рисками, которые могут негативно сказаться на стабильности рынка и финансовой устойчивости застройщиков.

Регуляторы и застройщики уже предпринимают меры по ужесточению условий, что, в свою очередь, снижает привлекательность рассрочек для покупателей.

В будущем рынок, скорее всего, перейдет к более прозрачным и регулируемым формам финансирования, таким как ипотека, а рассрочки останутся узкоспециализированным инструментом для ограниченного числа сделок.

Итоговая рекомендация: участникам рынка важно внимательно оценивать риски и не рассматривать рассрочку как универсальное решение, а скорее как временную стратегию, которая требует строгого регулирования и контроля.

Материалы по теме:

Семейная ипотека на вторичку: какие существуют трудности

«Помощь банка». Стало известно, какой спрос на льготную ипотеку в 2025 году в Сбере

Летняя динамика стоимости квартир в Симферополе: «вторичка» более устойчива к колебаниям рынка, чем «первичка»?

«Можно и на жёрдочке, лишь бы своё». Самое бюджетное жильё в Севастополе представлено комнатами и «однушками»

«Уровень доступности жилья существенно не изменится». Где в Крыму находится самое недорогое жильё и будет ли оно дешевле?

«В летний сезон отпусков активность покупателей на рынке первичной недвижимости традиционно снижается». Как будут развиваться события на рынке новостроек Крыма и Севастополя?

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал