26.10.2022 17:50
12234

Рынок недвижимости Севастополя: мобилизация, спрос и предложение

Рынок недвижимости Севастополя: мобилизация, спрос и предложениеЧто происходит с экономикой во время вооружённых конфликтов, можно ли считать, что они являются причиной спада её развития?

Ученые говорят, что война – это экономическое явление, тесно связанное с инвестициями, торговлей и формированием цен на товары, которые становятся наиболее прибыльным и востребованным на рынке.

Война - это колоссальные затраты, необходима мощная экономика, чтобы страна могла их себе позволить. Финансы – это кровеносная система, которая направляет жизненно важный ресурс на те мероприятия, которые будут содействовать победе в военных конфликтах.

В настоящий момент идёт активная перестройка экономики и перераспределение финансовых потоков, а также сокращаются расходы на развлечения и проведение массовых культурных мероприятий.

На бытовом уровне также меняются предпочтения в выборе мест отдыха, покупки дорогостоящих товаров, в том числе и недвижимости. Люди меньше пользуются общественным транспортом для передвижения по стране и за рубежом, предпочитая оставаться дома в период отпусков и каникул.

Севастополь октября 2022 года – прифронтовой город, все риски учтены как властями города, так и самими жителями. Город мобилизован, проходят рейды по подвальным помещениям, создаются убежища на случай возникновения экстремальной ситуации.

Эти мероприятия имеют положительную тенденцию, так как многие подвалы находятся в ненадлежащем состоянии. Сегодня властями города дана команда о приведении их в порядок.

Учитывая всё вышесказанное, может создаться ошибочное убеждение, что к Севастополю потерян инвестиционный интерес.

Многие девелоперы, наоборот, рассматривают Крым и Севастополь в качестве перспективного рынка недвижимости для развития. Ещё одно подтверждение сказанному: цены на недвижимость в Севастополе за семь лет выросли более чем на 300%, а за прошлый год рост составил порядка 30%.

Так, по данным сервиса недвижимости «Неагент», в октябре 2021 год квадратный метр однокомнатной квартиры в Севастополе стоил 157 950 руб., в мае 2022 года возник пик стоимости – 185 759 руб. за кв. м, а в октябре 2022 года – 174 418 руб. за кв. м.

ceny-na-grafike.png

Цены на графике

Примерно такая же динамика сохраняется по 2-х, 3-х, и 4-х комнатным квартирам.

Что касается домов и дач, то в октябре 2021 года за квадратный метр в среднем просили 86 136 руб. за кв. м, а в октябре 2022 года – 98 423 руб. за кв. м.

Сегодня можно приобрести «недострой» где-нибудь в садовом товариществе за 3 800 000 руб., или за 35 000 000 в Гагаринском районе Севастополя. В октябре 2021 года стоимость квадратного метра земельного участка оценивалась 5 740 руб. за кв. м, а в октябре 2022 года – 6 840 руб. за кв. м.

То есть заветные 4 сотки севастопольской земли где-нибудь на Фиоленте или в бухте Казачья сегодня можно купить за 2 млн.736 тыс. руб.

prodazha-uchastka.png

Продажа участка

Конечно, в каждом конкретном случае свои специфические параметры объекта недвижимости, цена будет варьироваться. Не теряется интерес и к нежилой недвижимости, которую часто используют в коммерческих целях.

Так, в октябре 2021 года кв. м нежилой недвижимости стоил 109 450 руб. кв. м, в мае 2022 года – 129 325 руб. кв. м, в октябре 2022 года – 108 529 руб. кв. м.

Также достаточно высоким остаётся спрос на аренду жилой недвижимости. За однокомнатную квартиру сегодня просят 24 081 руб./мес., двухкомнатную – 32 159 руб./мес., трёхкомнатную и более – 42 425 руб./мес., дома – 35 528 руб./мес. Предлагают в аренду за 953 руб./мес. за кв.м.

Конечно, это усреднённые данные, например, в Гагаринском районе Севастополя можно снять под коммерческую деятельность помещение за 1000 руб./мес. за кв. м; на Генерала Острякова (Ленинский район) сдают торговое помещение за 1500 руб./мес. за кв. м; на Генерала Жидилова (Нахимовский район) – 500 руб./мес. за кв. м. Есть также ценник – 2 222 руб./мес., за кв. м коммерческой недвижимости, 2398 руб./мес. за кв. м, а также 3 000 руб./мес. В основном это так называемая «первая линия» вдоль оживлённых трасс и дорог в Гагаринском и Ленинском районах, а также Балаклаве.

В настоящий момент спрос на жилую недвижимость, в том числе земельные участки, по-прежнему высок – как в качестве продажи, так и на предмет аренды.

Что касается нежилых помещений, то сохраняется высокий спрос на аренду, предприниматели находятся в активном поиске. Если не в состоянии платить, меняют на меньшую площадь, кто-то наоборот ищет на перспективу и долгосрочную аренду – в основном это аптечные и торговые сети.

А вот покупать коммерческую недвижимость стали меньше. В основном приобретают объекты с окупаемостью – 8-10 лет небольшой площади.

Где в Севастополе самая дорогая недвижимость?

Если взглянуть на карту, то сразу станет ясно, что на цену объекта недвижимости существенно влияет его расположение в зависимости от района города.

karta-sevastopolja.png

Карта Севастополя

Так, самые дорогие квадратные метры находятся в Ленинском районе – 186 777 руб./ кв.м; затем идёт Балаклава – 180 108 руб./кв. м; Гагаринский район – 167 207 руб./кв.м; за ним – Балаклавский район – 142 018 руб./кв.м; Фиолент – 132 270 руб./кв.м; и замыкает Нахимовский район – 99 027 руб./кв.м.

В настоящий момент в Севастополе очень высок спрос на квартиры и апартаменты в новостройках на условиях ипотеки.

Действие программы льготного ипотечного кредитования под 6% годовых, которая была запущена правительством РФ весной 2020 года, заканчивается 31 декабря 2022 года, вопрос её продления пока не решен – это подогревает интерес к покупке.

Кроме Севастополя пользуется спросом недвижимость в Краснодаре, Москве, Санкт-Петербурге, Сочи.

Также россияне приобретают недвижимость в Дубае. Севастопольские девелоперы осваивают международный рынок, открывая там свои офисы. Недвижимость в Дубае всегда сдаётся с готовым ремонтом, встроенной кухней (без техники), готовым санузлом и встроенными шкафами. Также можно найти варианты, которые сдаются сразу с техникой и мебелью.

Средний срок полной окупаемости арендной недвижимости в Дубае – 12 лет. Для сравнения при тех же вложениях срок окупаемости в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе составит 20-25 лет.

Таким образом, даже в условиях, максимально приближённым к экстремальным, в которых сейчас находится Севастополь, недвижимость пользуется большим спросом. Положительные тенденции дальнейшего развития рынка услуг строительства, продажи и аренды недвижимости сохраняются, но это касается, прежде всего, жилого сектора.

Коммерческие структуры предпочитают арендовать площади, которые в настоящий момент в Севастополе представлены в огромном количестве.

Что будет происходить дальше на строительном рынке России?

Своим мнением поделился директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

«К сожалению, исходя из текущей экономической ситуации и ухудшившихся прогнозов участников опроса относительно состояния делового климата на своих предприятиях в ближайшей перспективе, есть основание предполагать появление некоторого понижательного экономического тренда на строительном рынке до конца текущего года.

Одним из основных негативных сюжетов наверняка станет ожидаемое снижение реальных располагаемых денежных доходов населения. Если большинство экономических регуляторов и экспертов прогнозируют падение реальных доходов в текущем году на 6,5%—9%, это означает около 5 трлн руб. выпадающих доходов людей по сравнению с 2021 годом. По сопоставимости с затратами федерального бюджета РФ на 2022 года это значение чуть меньше, чем все расходы государства, предусмотренные в бюджете по разделу «социальная политика».

Понятно, что часть этих выпадающих доходов не попадёт на строительный рынок. И, главное, при снижении доходов довольно значительная часть населения всегда меняет свою модель потребительского поведения, сокращая потребление, перенося покупку дорогостоящих товаров и услуг длительного пользования, включая жильё, в отложенный спрос и одновременно увеличивая сбережения. Естественно, из-за сокращения доходов и смены потребительской модели на сберегательную спрос на строительные услуги со стороны населения наверняка снизится, со всеми вытекающими последствиями для жилищного строительства», - считает эксперт.

В любом случае, Крыму и Севастополю опасаться снижения темпов строительства в ближайшее время не стоит.

В марте 2022 года на совещании о социально-экономическом развитии Республики Крым и Севастополя вице-премьер России Марат Хуснуллин поставил полуострову задачу максимально увеличить объёмы строительства и ввода в эксплуатацию жилья и туристических объектов.

«Считаем, что Крыму и Севастополю надо выходить на показатель 0,82 метра на человека быстрее, чем вся страна», - сообщил тогда премьер-министр.

Единственным препятствием в Крыму и Севастополе является отсутствие свободных земель. Этот дефицит существенно влияет на стоимость строительства и расширения инфраструктуры в целом.
Фото на главном: архив «ИНФОРМЕРа»
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!