Начнем с определения: вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Таким образом, если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным в независимости от времени его постройки.
Начнем с того, что покупка недвижимости на вторичном рынке всегда связана с риском. Ведь, у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Эксперты называют основные риски на этом этапе:
- недостоверные сведения в документах;
- оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной; доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены;
- дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ);
- неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги.
Кроме того, для проверки юридического статуса квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты);
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке;
- наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Необходимо также учитывать и тот факт, что взять ипотеку на вторичное жилье намного сложнее, чем на первичное. И здесь дело не только в отсутствии госпрограмм по льготной ипотеке.
Банки не хотят попасть впросак и внимательно изучают историю квартиры. Если у нее часто менялись собственники, или она была принята в наследство до окончания установленного срока, есть повод сомневаться в узаконенной перепланировке — все эти причины могут привести к отказу банка в выдаче кредита.
Также желательно привлечь к делу эксперта-оценщика. Однако, чтобы заказать отчёт специалиста, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
В самом благоприятном случае на сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку уйдет не меньше месяца.
Но и это не застрахует вас от появления в будущем нежданных наследников, судебных процессов и визитов контролирующих органов. Стоит ли рисковать, или же лучше купить квартиру в новостройке? Ответ на этот вопрос вы должны дать сами.