23.12.2022 15:37
13580

Жилой рынок 2022: шатко, но устойчиво


Эксперты с сфере недвижимости подводят итоги уходящего года. Так, специалисты Циан.Аналитики рассмотрели ситуацию на вторичном рынке в крупных городах от 500 тысяч человек. По наблюдениям аналитиков, большую часть года цены на вторичном рынке стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались.

Для текущего года характерна рекордная за последние 3 года доля объявлений со срочными продажами. Несмотря на все вызовы, активность пользователей лишь на 12% ниже, чем в прошлом году.

Говорится, что цены за год выросли на 9,5%. С начала 2022 г. на вторичном рынке крупных городов РФ с января по апрель цены увеличивались; начиная с мая они перешли к стагнации или снижению (в зависимости от локации).

В начале года на рынке сохранялись тренды осени 2021 г. – повышение цен предложения. Максимальные темпы роста цен были зафиксированы в Саратове и Ставрополе (+17%), минимальные – в Хабаровске (+1%) и Тюмени (+4%).

Вместе с падением спроса с апреля-мая на вторичном рынке крупных городов РФ был нарушен тренд на стремительный рост цен:

- в части локаций рост продолжился, но более сдержанными темпами: например, в Астрахани, Ульяновске, Пензе, Челябинске, Волгограде средние цены с апреля по декабрь увеличились более, чем на 5% (в основном это локации с невысоким уровнем цен)

- в большинстве локаций (26 из 39) положительная динамика средних цен сменилась их стагнацией – цены с апреля по декабрь увеличились менее, чем на 5%)

- в нескольких локациях цены перешли к снижению – заметное сокращение стоимости квадрата было характерно для Москвы (-6% с апреля по декабрь) и Санкт-Петербурга (-8%), Московской области (-4%), Ленинградской области (-3%), а также Краснодара (-6%), Казани (-3%) и Севастополя (-11%).

Специалисты говорят, что по крупным городам с апреля по декабрь цены практически не изменились (увеличились на 0,4%).

Вторичный рынок, в отличие от первичного, не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, поэтому собственники ограничены в принятии решений о повышении цен. Слишком занижать цены предложения они также не готовы. Но неплохие скидки предоставляются уже на моменте общения с потенциальным покупателем.

В декабре в целом по анализируемым локациям цены на 9,5% выше январских показателей. Максимально за 2022 г. «квадрат» на вторичке подорожал в Махачкале (на 34%), Саратове и Кемерово (+20%), Астрахани и Челябинске (+19%), Рязани и Ульяновске (+18%). На рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличивается стоимость в более дешевых локациях. В более дорогих уровень цен не позволяет «квадрату» дорожать еще сильнее.

Аналитики отмечают, что единственная локация, где в конце года цены ниже, чем в начале - Москва. Квадратный метр стоит 302,2 тыс. рублей - на 0,4% меньше, чем в январе. Снижение цен с мая компенсировало резкий рост в начале года.
Среди причин такой динамики существенное увеличение числа лотов в продаже (относительно прошлого года выбор сейчас больше на 44%), а значит, и конкуренции. Цены на вторичном рынке Москвы достигли очень высоких значений, а спрос в 2022 г. на 21% ниже, чем в 2021 г. В итоге продавцы вынуждены идти на предоставление скидок, чтобы продать свои лоты в условиях высокой конкуренции и пониженного спроса. Даже увеличение спроса, наблюдающееся в последние месяцы, пока что не привело к росту средних цен.

Специалисты федерального портала «Мир квартир» проанализировалы цены на квартиры в городах с населением более 300 тыс. человек. Исследование показало, что средние показатели удержались в положительной динамике, хотя в ряде городов уже несколько месяцев наблюдается снижение цен.

Специалисты отмечают, что с октября по декабрь цена квадратного метра, как и среднего лота, на регулярном рынке выросла в 51 городе из 70, в 17 снизилась, в двух остались неизменной.

Больше всего за последний квартал года квадратный метр квартиры подорожал в Кирове (+6,4%), Махачкале (+3,9%), Екатеринбурге (+3,1%), Чебоксарах (+3%), Кургане (+2,5%), Новокузнецке (+2,5%), Красноярске (+2,4%), Кемерово (+2,4%), Ростове-на-Дону (+2,3%), Владикавказе (+2,2%).

Подешевел «квадрат» жилья сильнее всего в Калининграде (–4,5%), Севастополе (–3,5%), Краснодаре (–3%), Белгороде (–3%), Москве (–2,5%), Сочи (–2,2%), Санкт-Петербурге (–2,1%), Московской области (–1,9%), Калуге (–1,4%) и Курске (–1,3%).

В среднем по стране квадратный метр, прибавив 0,2% за три месяца, стоит сейчас 96 060 рублей.

Что касается средней цены предложения, заметнее всего она выросла в Чебоксарах (+6,5%), Новокузнецке (+6,3%), Барнауле (+5,7%), Кирове (+5,7%), Екатеринбурге (+5%), Твери (+4,2%), Сургуте (+3,7%), Улан-Удэ (+3,6%), Кургане (+3,6%) и Иваново (+3,4%).

Упала цена лота более всего в Краснодаре (–3,9%), Белгороде (–3,8%), Севастополе (–3,8%), Калининграде (–3,7%), Сочи (–1,9%), Москве (–1,7%), Казани (–1,5%), Курске (–1,5%), Владивостоке (–1,3%) и Московской области (–1,1%).

В среднем по всем городам общая цена квартиры составила 5 109 196 рублей (+0,8% за квартал).

С начала года во всех городах наблюдается положительный прирост «квадрата», кроме Краснодара, где падение составило 1%.

За год больше всего он подорожал в Архангельске (+39,7%), Кирове (+38,2%), Махачкале (+34,3%), Кемерово (+29,9%), Ставрополе (+29,4%), Барнауле (+28,4%), Челябинске (+27,6%), Владикавказе (+27,4%), Саратове (+27%) и Смоленске (+26,6%).

Меньше других выросла цена метра в Москве (+3,2%), Хабаровске (+4,5%), Сочи (+4,7%), Севастополе (+6,3%), Белгороде (+6,4%), Туле (+8,4%), Курске (+8,4%), Владивостоке (+8,7%), Московской области (+9,3%) и Санкт-Петербурге (+9,6%).

В среднем по России за год «квадрат» подорожал за год на 16,2%. Подорожало везде, кроме Сочи (–13,4%), Краснодара (–5,3%) и Москвы (–2,4%).

В лидеры роста по общей стоимости квартиры в лидеры выбились Архангельск (+35,5%), Махачкала (+32%), Курган (+27,5%), Барнаул (+26,8%), Смоленск (+26,8%), Киров (+25,4%), Челябинск (+24,9%), Рязань (+23%), Кемерово (+22,6%) и Ленинградская область (+21,2%).

Меньше других подорожали Севастополь (+1%), Санкт-Петербург (+2,4%), Симферополь (+3,3%), Хабаровск (+3,4%), Грозный (+3,7%), Белгород (+4,8%), Тула (+5,3%), Курск (+5,8%), Московская область (+6,5%) и Казань (+7,3%). В среднем по всем городам цена квартиры выросла на 11,2%.

«Основной рост стоимости жилья пришелся на I квартал, когда после февральских событий выросла ключевая ставка и курс валют. Многие продавцы на этой волне подняли ценники, а многие покупатели приняли решение вложиться в недвижимость. Затем спрос так же резко упал, и средний по стране рост стал минимальным, а цена лота стала даже снижаться.

Однако в последнем квартале обоим показателям – и цене квадратного метра, и цене квартиры – удалось удержаться в зоне роста, хотя и слабого. В следующем году стоимость вторичного жилья будет зависеть целиком от общего положения дел в стране, от стабильности экономической ситуации. Можно ожидать как вялого роста, так и снижения цен на квартиры», — отмечает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Вторичка дешевле первички

В конце 2022 г. только в 5 из 39 анализируемых локаций «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.

В начале года таких локаций было больше – 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям «квадрат» на «первичке» с начала года вырос в цене на 16,4%, на «вторичке» – на 9,5%.

Реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на «первичке» за счет «ценового меню» для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на «вторичке» за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).

Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 г.: с января по апрель «квадрат» на «первичке» подорожал на 14%, на «вторичке» – на 9%. С мая стоимость «квадрата» фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной.

Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских. В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен.

Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» в Астрахани («квадрат» в новостройках на 51% дороже, чем в готовом жилье) и Томске (36%). Также значительно выше по цене «первичка» в Казани (27%), Хабаровске (24%) и Нижнем Новгороде (23%). По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Казани и Астрахани (на 39 и 38 тыс. рублей соответственно). В Москве вторичка на 5% дешевле первички, в Санкт-Петербурге – на 18%.

Активность пользователей лишь на 12% ниже показателей 2021 г.

Потенциальный спрос в 2022 г. на вторичном рынке недвижимости на 12% ниже, чем в 2021 г. В начале года активность пользователей была выше прошлогодней (на 9%), но в марте-апреле спрос упал из-за резкого роста ключевой ставки (на 29% относительно начала года и на 13% относительно аналогичного периода прошлого года). В мае-июле активность пользователей находилась на низком уровне, рост просмотров начался только в августе.

Второй раз за год потенциальный спрос упал после объявления частичной мобилизации (вторая половина сентября показала снижение относительно начала месяца на 17%, относительно второй половины сентября 2021 г. – на 36%). Однако, реакция была не такой сильной, как весной, уже через несколько дней спрос вновь стал восстанавливаться. Рост продолжился и в ноябре-декабре. Вероятно, это вызвано традиционными сезонными колебаниями.

В конце года на рынке недвижимости заключается наибольшее количество сделок. Это связано как с финансовыми факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года). Тем не менее в сравнении с 2021 г. активность покупателей в октябре-декабре ниже на 19%. Т.е. вторичный рынок в самый активный период «потерял» пятую часть потенциального спроса в сравнении с прошлым годом.

В целом рынок показал высокую устойчивость: несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам в 1-2 кварталах, активность пользователей снизилась в 2022 г. всего на 12% относительно 2021 г.

Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2022 г. включительно. Согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 г. в столице заключено на 21% меньше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году.

Падение числа сделок наблюдалось в апреле-мае (высокие ставки по ипотеке ограничивали покупательскую активность). По итогам мая количество сделок на вторичном рынке столицы снизилось в сравнении с мартом в 2,5 раза. С лета рынок показывал минимальный ежемесячный прирост. К октябрю рынок вырос на 59% относительно майских минимумов.

На объявление мобилизации вторичный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек (там -39%). Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+11% относительно сентября). В условиях стремительно меняющейся внешней повестки покупатели квартир предпочитают получить готовое жилье, а не ждать завершения строительства. К тому же уровень цен на вторичном рынке к этому располагает: в Москве цены предложения в новостройках на 5% дороже, чем на вторичном рынке.

В ноябре число сделок немного снизилось относительно октября (на 6%), однако такая динамика спроса была характерна на протяжении последних пяти лет – в ноябре спрос немного проседал относительно октября. Говорить о развороте тренда и о сокращении спроса преждевременно. Вероятно, по итогам декабря количество сделок вновь возрастет, что традиционно для рынка.

Доля срочных продаж – рекордная за последние 3 года.

На вторичном рынке недвижимости крупных городов доля объявлений со срочными продажами в ноябре 2022 г. достигла 4% - это максимальные отметки за последние три года.

Рост доли таких квартир в продаже начался в марте: 1 марта только 2,8% квартир продавались срочно, за месяц доля выросла до 3,4%, а локальный максимум был отмечен 1 июля 2022 года – 3,9%, после чего показатель пошел на спад – 1 сентября доля была на уровне 3,7%. Т.е. первая волна роста срочных продаж наблюдалась на рынке с марта по середину июля. В октябре вновь был зафиксирован рост до 3,9%, в ноябре – до 4%.

Максимальная доля отмечена в середине ноября, после чего она стала снижаться. Т.е. вторая волна срочных продаж продлилась меньше первой – почти два месяца (с середины сентября до середины ноября 2022 г.). Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы сильно снижать цены в объявлениях – дисконт составляет 5-8%. Но даже такой скидки достаточно для быстрого выхода на сделку, к тому же у покупателей есть возможность для торга уже в процессе предметных переговоров.

«Вторичный рынок в 2022 г. показал устойчивость к внешним событиям – несмотря на все вызовы прошедшего года активность пользователей лишь на 12% ниже прошлогоднего уровня (а реальное число сделок – на примере Москвы – на 21%). Вторичный рынок сейчас, во многих случаях, оказывается достаточно привлекательным.

Во-первых сформировавшийся ценовой разрыв с первичкой в большинстве случаев компенсирует разницу в условиях кредитования, во-вторых, на рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018-2019 гг.) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры для заключения сделки. В 2023 г. рынок вступает с избыточным объемом предложения. Высокая конкуренция не позволит увеличиваться ценам, а в некоторых локациях продолжит толкать их вниз», — отметил руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!