Рынок российских новостроек не заметил роста рыночных ставок, а цены продолжают рост

Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам — 32 000 ДДУ.

На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).

В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.

Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.

Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Севастополе цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост +17%. Цены выросли во всех сегментах.

Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023.

В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения.

В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 2023 г. в среднем выдавалось 47000 кредитов по ДДУ, а в январе — феврале 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню.

Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейной ипотеке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам, ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.
Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов.