Красная горка и КРТ: как отказ от застройки повлиял на цены и настроения на рынке недвижимости Севастополя?

Решение не включать Красную горку в программу комплексного развития территорий (КРТ) стало поворотным не только в градостроительной политике Севастополя, но и на рынке недвижимости. Ожидавшаяся волна инвестиций, инфраструктурного обустройства и появления социальных объектов не пришла — а вот цены пришли, но не те, которых ждали.

Не будет стройки — будет эксклюзив

После оглашения решения градостроительного совета участки на Красной горке официально остались вне рамок КРТ. Это означало: никаких массовых застроек; никаких новых микрорайонов; никаких упрощённых процедур перевода земли под жильё.

Для собственников земли и коттеджей в этой зоне — особенно в верхней части Красной горки — это стало неожиданным подарком. Ведь теперь очевидно: район останется малоэтажным, зелёным и тихим, без риска оказаться среди плотной застройки.

Эффект на рынок: тишина дороже бетона

Спустя полгода после отказа от КРТ спрос на участки и дома на Красной горке пошёл вверх. Риелторы отмечали рост цен от 15 до 30% на участки с возможностью индивидуального строительства. Причина проста — предложение ограничено, а комфорт и пейзажи уникальны.

«Район стал восприниматься как своеобразный «заповедник для своих», — говорили ведущие агентства недвижимости города. — Когда стало ясно, что здесь не появится 15-этажек и транспортного коллапса, обеспеченные покупатели активизировались».

Однако, постепенно ситуация начала меняться. Отказ включать Красную горку в программу КРТ действительно повлиял на рынок недвижимости — но не так, как ожидали инвесторы и владельцы участков. Вместо стремительного роста цен на фоне активного строительства, модернизации инфраструктуры и социальной «приманки», район столкнулся с падением стоимости жилья и земли. И это — тревожный сигнал для нескольких групп.

По оценкам местных агентств недвижимости, с октября 2024 года средняя стоимость квадратного метра домов на Красной горке снизилась на 34,49%. Участки без подведённых коммуникаций — до 15–18%.

Так, в октябре 2024 года стоимость на дома в данной локации достигла своего пика и составила 193 831 руб. за кв. м. Однако в настоящий момент цена снизилась до 145 207 руб. за кв. м.

Земля продержалась подольше, и вплоть до марта текущего года стоимость росла, пока не достигла значений 2 119 200 руб. за сотку. В настоящий момент цена упала до 1 622 500 руб. за сотку.

Красная горка теряет стоимость. Источник: «Неагент»

При этом на соседних территориях, вошедших в КРТ, цены, наоборот, стабилизировались или пошли вверх — за счёт будущих школ, дорог и субсидий. В особенности это видно на графике, как пригород стал занимать одни из самых ведущих позиций именно из-за того, что там улучшается инфраструктура.

В настоящий момент стоимость домов в пригороде Севастополя составляет 255 992 руб. за кв. м. Эта цена может выйти на плато и сохраняться ещё какое-то время в этом ценовом диапазоне, так как дальше пока потолок, но сценарий развития событий может быть самым непредсказуемым. Ведь сегодня в инфраструктуру пригорода вкладывается много сил и средств.

А для жителей — другая реальность

Район Красной горки остался без обещанных социальных объектов. Ни школы, ни детского сада, ни поликлиники. Он прибавил в эксклюзивности — и потерял шанс на развитие. Инфраструктура отстаёт. Пока власть ищет баланс между сохранением природы и заботой о жителях, рынок расставляет свои приоритеты: тишина, вид и статус ценятся дороже новых школ и асфальта.

Красная горка могла стать территорией роста, но стала зоной ожидания. Решение не включать её в КРТ защитило ландшафт — но обесценило рыночные ожидания. Падение цен — это не просто циферка в риелторском отчёте, а симптом недоверия к городскому планированию. И пока власти не предложат ясный, пусть даже экологичный, сценарий развития — Красная горка будет оставаться районом нереализованных потенциалов и разочарованных владельцев.

Для части собственников падение цен означает снижение ликвидности их недвижимости. Раньше жильё на Красной горке рассматривалось как «инвестиция с перспективой» — теперь оно стало активом, который сложно продать, особенно молодым семьям без машины.

Мягкое КРТ для Красной горки: путь развития без разрушения

Возможен ли бы иной сценарий, прежде чем принимать кардинальное решение об исключении Красной горки из программы КРТ? Из истории города мы знаем, что самым ярым противником развития Красной горки был экс-депутат севастопольского парламента двух созывов Вячеслав Горелов. Это был, по сути, ультимативный вариант выбора пути развития для Красной горки. А ведь можно было пойти по пути мягкого КРТ, которое предполагает разумное движение вперёд с уважением к ландшафту и контексту.

Такой подход предполагает:

- создание социальной инфраструктуры без массового строительства жилья: школа, детский сад, амбулатория, скверы и спортивные площадки;

- бережную реконструкцию существующего — не снос, а обновление;

- микрозонирование, в котором под новые объекты отводятся только действительно необходимые участки, без ущерба зелёным зонам;

- пешеходные и транспортные связи, которые не требуют вырубки, а улучшают связность района с городом.

Это компромисс между желанием сохранить уникальную природную территорию и необходимостью дать жителям нормальные условия для жизни.

Почему Красной горке нужен именно такой сценарий?

Потому что у неё — особый характер. Это не пустырь, где можно поднять квартал с нуля. Это уже заселённый район, но при этом — без «жилой ткани»: людям есть где спать, но негде учиться, лечиться, гулять с детьми или просто жить в привычном ритме города.

Мягкое КРТ могло бы стать для Красной горки инструментом тонкой настройки, а не грубой перестройки. Развитие без стирания. Помощь — без вторжения.

Если обычное КРТ — это хирургия, то мягкое — физиотерапия. Не вмешательство, а восстановление. Не стандарт, а индивидуальный подход. И именно такого отношения сегодня ждёт от города Красная горка: деликатного, продуманного, по-настоящему человеческого.

Севастополь может стать пионером этого подхода. Не просто развить район — а сохранить его душу.

Материалы по теме:

Северная уступила Красной горке: где в Севастополе самые высокие цены на дома и дачи?

«Красная горка неприкосновенна». Где в Севастополе самые дорогие дома и дачи?