Право совместной собственности на жильё: что это такое и есть ли исключения?

Квартира, приобретённая супругами в браке, по закону считается совместной собственностью. Даже если жилье оформлено только на одного из супругов, права на него остаются равными для обоих.

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса, имущество супругов является общей совместной собственностью при отсутствии брачного договора.

Согласно действующему законодательству, всё, что супруги приобретают в период брака, автоматически становится их общим имуществом и при разводе делится поровну.

Для проведения сделок с таким имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. Однако отсутствие этого согласия не препятствует процедуре государственной регистрации.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в таком случае появится отметка о том, что сделка была проведена без согласия супруга, требуемого законодательством.

Если недвижимость зарегистрирована только на одного из супругов, можно направить заявление в Росреестр с просьбой внести изменения в данные ЕГРН, чтобы владельцами числились оба супруга.

К заявлению можно приложить документ, подтверждающий, что на момент приобретения недвижимости супруги состояли в браке, как поясняют в соответствующем ведомстве.

Ключевые аспекты совместного владения недвижимостью:

Равные права. Каждый владелец обладает равным правом на использование, управление и распоряжение квартирой.

Отсутствие долей. У совладельцев нет определённых долей, которые можно выделить или продать.

Имущество в браке. Если недвижимость приобретается в период брака (без брачного договора), она автоматически считается совместной собственностью, даже если средства на покупку предоставил только один из супругов.

Равное распределение расходов. Совладельцы обязаны вносить свою долю на покрытие коммунальных платежей и налогов в равной степени.

Общее согласие. Любые сделки с недвижимостью, такие как продажа, дарение или аренда, требуют одобрения всех совладельцев.

Также Росреестр может приостановить регистрацию недвижимости.

Как отмечается, есть ситуации, когда ведомство может отказать в регистрации, и это указаны в ст. 26 218-ФЗ.

Заявление подано ненадлежащим лицом.

Заявление о регистрации прав на недвижимость могут подать лица, указанные в ст. 15 218-ФЗ. К ним, например, относятся собственники, представители власти, нотариусы, кадастровые инженеры. Такое заявление можно подать по доверенности, но здесь могут быть допущены ошибки и в регистрации может быть отказано.

«Если заявление подается представителем заявителя, то доверенность должна быть удостоверена нотариально и содержать четко сформулированные полномочия на совершение конкретных учетно-регистрационных действий», — отметили в Росреестре.

Поэтому перед подачей документов, рекомендуется проверить, что в доверенности указаны все необходимые полномочия и она соответствует требованиям законодательства.

На устранение оснований приостановки регистрации по общему правилу законом дается три месяца. Если в установленный срок нарушения не устранены, Росреестр принимает решение об отказе в государственной регистрации. При этом уплаченная госпошлина не возвращается.

Неполный комплект документов.

Еще одна возможная причина для приостановки регистрации прав собственности — это неполный комплект документов. Для каждого вида регистрации прав собственности предусмотрен свой перечень обязательных документов.

Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо представить письменные отказы от преимущественного права покупки от собственников других комнат в той же квартире. При сделках с участием несовершеннолетних понадобится согласие органов опеки и попечительства. Для постановки на кадастровый учет обязательно представление межевого (для земельного участка) или технического (для объектов капитального строительства) плана, привели примеры в ведомстве.

Все это нужно учитывать при подаче документов, иначе можно получить временный отказ в регистрации прав собственности. Ситуацию можно исправить, предоставив недостающие документы в течение срока приостановления: лично через МФЦ или с использованием электронных сервисов Росреестра.

Наличие на участке зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Если земельный участок расположен в ЗОУИТ (например, охранная зона линий электропередачи), то для строительства (например, жилого дома) на таком участке требуются специальные согласования. Они должны подтверждать, что характеристики возводимого объекта не нарушают установленных ограничений. В противном случае Росреестр может приостановить регистрацию.

Поэтому перед началом строительства рекомендуется запросить выписку на земельный участок, а также воспользоваться порталом пространственных данных «Национальная система пространственных данных» (НСПД), чтобы выявить все ограничения, которые могут повлиять на строительство и реконструкцию объекта недвижимости.

Документы, не отвечающие требованиям.

Поводом для приостановки регистрации может стать подача документов, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, сделки с дарением недвижимости требуют нотариального удостоверения. Такие нюансы нужно учитывать заранее.

«Если такие документы представлены в простой письменной форме и без нотариального заверения, регистрационные действия будут приостановлены», — отмечают в Росреестре.

Нет данных о границах участка.

С 1 марта 2025 года зарегистрировать земельный участок нельзя, если в Росреестре отсутствуют сведения о его границах. Такой участок нельзя поставить на кадастровый учет, также нельзя оформить право собственности на объекты, которые расположены на такой земле.

Если данных о границах участка нет, то в Росреестре рекомендуют обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и предоставить документ в ведомство. «После внесения указанных сведений в ЕГРН можно будет возобновить приостановленные регистрационные действия», — пояснили в ведомстве.

В этом году в России вступил в силу закон, который корректирует порядок уплаты госпошлины за регистрацию недвижимости. Изменения дифференцируют госпошлины по стоимости объектов. Так, например, для недвижимости с кадастровой стоимостью до 20 млн руб. пошлина составит фиксированные 4 тыс. руб. Если стоимость превышает 20 млн руб., то пошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс. рублей.