Российские малоэтажки выходят в лидеры, но не хватает стимулов

Малоэтажное строительство занимает лидирующие позиции, но для увеличения объемов застройки все еще не хватает стимулов.

Совет Федерации предложил Правительству разработать механизмы стимулирования малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Рекомендации, подготовленные по итогам Форума социальных инноваций, прошедшего в Москве с 11 по 13 сентября, были подписаны председателем Совета Федерации Валентиной Матвиенко. Документ направлен в Кабинет Министров, федеральные органы исполнительной власти и региональные администрации.

В 2024 году в России было введено 62,3 миллиона квадратных метров жилья индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что эквивалентно 461,3 тысячи домов. За первые девять месяцев текущего года объемы ИЖС уже превысили 70% от общего объема введенного жилья.

Существенный толчок развитию ИЖС дал нацпроект «Инфраструктура для жизни», запущенный в 2025 году. В рамках этого проекта определена необходимость предоставления дополнительных земельных участков с полной инфраструктурой, а также поддержки строительства социальных объектов.

Активное развитие малоэтажного строительства стало возможным благодаря новым законам, принятым в последние годы. Они открыли пути для финансирования подрядных договоров через эскроу-счета, что позволило постепенно перевести малоэтажное строительство на формат долевого участия по ФЗ-214. Текущие нормы также предоставляют застройщикам возможность получать кредиты под один процент — на срок до двух лет, с лимитом 100 миллионов рублей без залога или до 500 миллионов рублей с залогом.

Тем не менее определённые проблемы всё ещё сохраняются. По поручению Государственной Думы Ассоциация малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (МЖС) совместно с Тверским государственным университетом провела исследование рынка малоэтажного строительства, изучила проекты комплексного развития территорий и разработала ряд рекомендаций для дальнейшего развития строительных инициатив.

В первую очередь необходимо смягчить законодательные нормы, регулирующие строительство индивидуальных жилых домов. Сегодня на эту сферу зачастую распространяются нормативы, изначально предназначенные для многоквартирной застройки, что создает сложности.

Например, избыточные требования к социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре в отдельных случаях значительно завышают затраты.

Из-за этого реализация ряда проектов становится невозможной. Следовательно, требуется упрощение регулирования, чтобы привести его в соответствие с реальными условиями. Также важно разрабатывать проекты комплексного развития территорий с учётом возможности привлечения инфраструктурных кредитов на выгодных условиях. Такие кредиты предоставляются по сниженной ставке, что делает их привлекательным инструментом для финансирования строительства.

Для ускорения всех процессов планируется сократить затраты на разных этапах, начиная с оформления земельных участков, постановки проектов на кадастровый учёт и заканчивая управлением, контролем строительства и вопросами предоставления ипотечного кредитования. Некоторые компании из строительного сектора уже поддержали данную инициативу, предложив разработчикам более выгодные условия сотрудничества.

Разница в процентных ставках у банков порой достигает 2-6%, и если умножить такую разницу на срок ипотеки в 20 лет, становится очевидным значительный экономический эффект от использования этой технологии.

Крупной стратегической задачей остается развитие комплексного малоэтажного строительства.

Этот вопрос нашел отражение в ключевых документах, таких как Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2030 года с прогнозом до 2035 года. С 2022 года законодательство о долевом строительстве было распространено на малоэтажные жилые комплексы, а также появилась возможность включать проекты таких комплексов в программы комплексного развития территорий.

Однако существуют нерешенные вопросы, связанные с коттеджными поселками, которые обладают рядом преимуществ: комфорт проживания, благоустроенная общая территория, единая управляющая и обслуживающая служба, доступная стоимость и близость к природе.

Несмотря на все достоинства, в России на данный момент строится всего 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 регионах страны. Развитию такого строительства препятствует ряд факторов.

Одной из главных проблем остается нехватка земель, пригодных для малоэтажного строительства.

Застройка часто идет на окраинах населенных пунктов или в пригородах крупных городов, где инфраструктура ограничена или полностью отсутствует. Это снижает удобство проживания для будущих жильцов и уменьшает привлекательность таких объектов. Особенно серьезно проблема ощущается в центральных регионах, где подходящие земли уже заняты высотной застройкой, промышленными объектами, сельхозугодьями или природоохранными зонами.

Действующее законодательство также оставляет нерешенными вопросы регулирования статуса комплексов индивидуальных жилых домов и прилегающих земель, а также управления их общей инфраструктурой и содержанием.

В 2022 году правительство внесло в Госдуму проект закона о жилых комплексах и управлении их имуществом, направленный на устранение этих проблем. Этот проект был одобрен в первом чтении. Законопроект вводит определение жилого комплекса как совокупности индивидуальных домов, участков и объектов общего пользования, при этом для таких комплексов должны быть оформлены документы о планировке территории. Комплексами также будут считаться малоэтажные жилые массивы, возведенные с использованием механизма долевого строительства.

Согласно законопроекту, информация о жилых комплексах станет доступной для всех. Документы, касающиеся планировки территории, должны будут размещаться на официальных сайтах муниципальных образований. При этом владельцы имущества в жилом комплексе, которое не находится в долевой собственности, получат право устанавливать плату за его использование.

Правительство определит перечень расходов, подлежащих возмещению при использовании таких объектов. Собственникам будет предоставлена возможность выбрать один из трех вариантов управления общим имуществом: непосредственное управление, создание товарищества собственников недвижимости или привлечение управляющей организации. По умолчанию предложен вариант непосредственного управления самими собственниками.

Законопроект уже готовится ко второму чтению, и в него планируют внести ряд ключевых поправок.