Почему инвесторы начали массово сбрасывают новостройки на вторичный рынок Крыма и Севастополя?

В городах с высоким уровнем ввода жилья за последние пять лет доля новой вторички достигает 25 % от общего предложения, а в Ростове-на-Дону этот показатель доходит до трети рынка. В Краснодаре такие лоты уже на 13 % дешевле новостроек, в Новосибирске — на 9 %.

Это прямой результат превышения объемов строительства над платежеспособным спросом после завершения льготных программ и сохранения высоких ставок. Застройщики, привыкшие к постоянному росту цен, ограничены в маневре высокими издержками и стоимостью проектного финансирования. Снижение цен на 10-15 % для конкуренции с новой вторичкой сразу сокращает рентабельность большинства проектов до отрицательных значений.

В Крыму средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 211 660 рублей, тогда как на вторичном рынке этот показатель держится на уровне 157 594 рубля. Разница в 1,35 раза создает колоссальное поле для маневра для покупателей. В Севастополе первичка стоит 207 492 рубля за квадратный метр, при этом вторичный рынок отстает всего на 11 %, но и этого дисконта достаточно, чтобы перетянуть на себя массового покупателя.

Модель, опиравшаяся на приток инвесторского капитала через агрессивный рост цен и высокие объемы, исчерпала внутренние ресурсы. Застройщики, сделавшие на нее ставку, теперь ограничены предложением, созданным ими самими и возвращаемым на рынок прежними покупателями. Этот перехват спроса вынуждает корректировать цены или держать неликвид в условиях дорогого фондирования.