16.04.2026 11:18

Рассрочка с подвохом: почему каждый десятый покупатель новостроек рискует потерять и деньги, и квартиру

Рассрочка при покупке новостройки долгое время воспринималась как безопасная альтернатива ипотеке: не нужно бежать в банк, не требуется подтверждение дохода, платеж растянут во времени. Но за удобством скрывается механизм, который при неблагоприятном стечении обстоятельств может оставить покупателя и без квартиры, и без внесённых средств.

Эксперты оценивают средний уровень дефолтов по таким договорам примерно в 5% — цифра, сопоставимая с долей проблемной ипотеки. Однако за этим «комфортным» средним показателем скрывается разброс от 0,2% до 25% в зависимости от застройщика, региона и условий сделки.

Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов НКР, отмечает, что из всех покупателей с рассрочкой дефолтными оказываются примерно каждый десятый, а среди всех дольщиков — каждый двадцать пятый.

Кирилл Холопик, руководитель портала «Единый ресурс застройщиков», считает такой показатель приемлемым. Но статистика — это усреднение, а для конкретного человека, который не смог погасить остаток после ввода дома в эксплуатацию, последствия не усредняются, а наступают в полном объёме.

По закону о долевом строительстве рассрочка возможна только до момента ввода объекта. После этого покупатель обязан закрыть сделку полностью. Если он не получает ипотеку — например, из-за высокой долговой нагрузки или отказа банка — договор может быть расторгнут, а внесённые средства не возвращаются в полном объёме.

Данные госкомпании «Дом.РФ» показывают: в 2025 году число расторгнутых договоров долевого участия достигло 14,2 тысячи на общую сумму 155 миллиардов рублей — это максимум за последние пять лет.

Рост расторжений напрямую связан с высокой стоимостью ипотеки и ограниченной платежеспособностью покупателей.

В «Дом.РФ» подчёркивают, что обслуживание рассрочек остаётся на качественном уровне, о чём свидетельствуют стабильные поступления на эскроу-счета. Но эскроу защищает деньги до ввода дома, а не после. Когда объект сдан, средства перечисляются застройщику, и дальше риски ложатся на покупателя. Если он не находит деньги для окончательного расчёта, начинается процедура расторжения, которая редко заканчивается полным возвратом средств.

Для Крыма и Севастополя эта проблема имеет свою специфику.

По данным аналитиков, в 2025 году объём предложения новостроек в Крыму вырос на 18%, а в Севастополе — на 24%. При этом спрос на долгосрочную аренду жилья в регионе также растёт, что делает инвестиции в новостройки привлекательными. Но именно в курортных регионах доля покупателей, рассчитывающих на последующую сдачу квартиры в аренду для погашения рассрочки, выше. Если туристический поток снижается или аренда не покрывает платежи, риск дефолта возрастает.

Ещё один фактор — логистика кредитования. В Крыму и Севастополе доступ к ипотечным продуктам может быть ограничен по сравнению с материковыми регионами: не все банки активно работают на полуострове, требования к заёмщикам строже, ставки выше. Покупатель, который брал рассрочку с расчётом на рефинансирование через ипотеку после сдачи дома, может столкнуться с отказом или невыгодными условиями. В такой ситуации рассрочка из инструмента доступности превращается в долговую ловушку.

Структура спроса на новостройки в Севастополе, по данным Авито Недвижимость, показывает: 41% интереса приходится на однокомнатные квартиры, 28% — на двухкомнатные, 22% — на студии.

Это формат, который часто покупают как инвестицию под аренду. Но если арендный доход не покрывает остаток по рассрочке, а ипотека недоступна, покупатель оказывается в тупике. Средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры в Севастополе в марте 2026 года составила 32,8 тысячи рублей — сумма, которая может не покрывать ежемесячный платёж по рассрочке в сочетании с коммунальными расходами.

Наталия Богомолова, директор рейтингов финансовых институтов НРА, предупреждает: рынок находится в переходной фазе, где рассрочка выполняет функцию временного компенсирующего механизма. Она стала важным инструментом поддержки застройщиков в период высоких ипотечных ставок, но для покупателя это палка о двух концах. Рассрочка даёт время, но не отменяет обязательства. И если за это время финансовая ситуация не улучшается, а условия кредитования ужесточаются, риск потери средств становится реальным.

Что делать покупателю, который рассматривает рассрочку?

Во-первых, трезво оценить свои возможности погасить остаток после ввода дома — не в оптимистичном, а в пессимистичном сценарии.

Во-вторых, заранее уточнить у банка, на каких условиях можно будет оформить ипотеку после сдачи объекта, и получить предварительное одобрение.

В-третьих, внимательно читать договор: какие последствия предусмотрены при просрочке, как рассчитывается штраф, возможен ли возврат части средств при расторжении.

Для застройщиков высокий уровень дефолтов — тоже риск. Расторжение договоров означает не только возврат денег, но и необходимость снова выставлять квартиру на продажу, часто уже в условиях падающего спроса.

В Крыму, где ввод нового жилья растёт, а спрос может колебаться из-за сезонности и внешних факторов, эта динамика особенно чувствительна. Застройщики, которые активно предлагают рассрочку, должны балансировать между привлечением покупателей и управлением кредитными рисками.

14,2 тысячи расторгнутых договоров. 155 миллиардов рублей. 5% среднего дефолта. 24% роста предложения в Севастополе. 32,8 тысячи рублей — средняя аренда. За этими цифрами стоит не просто статистика, а судьбы людей, которые поверили в доступность жилья через рассрочку, но столкнулись с реальностью финансового рынка.

Рассрочка — не зло и не спасение. Это инструмент, который работает только при чётком понимании условий и реалистичной оценке собственных возможностей.

В «Дом.РФ» отмечают, что рынок находится в переходной фазе. Это значит: правила ещё формируются, риски переоцениваются, участники ищут баланс.

Для покупателя это время повышенной осторожности. Для застройщика — время ответственного кредитования. Для регулятора — время настройки механизмов защиты. И если все стороны сыграют по правилам, рассрочка останется инструментом доступности, а не превратится в ловушку.

Но пока — каждый, кто подписывает такой договор, должен помнить: после ввода дома рассрочка заканчивается. А обязательства — нет.

Материалы по теме:

Крым 2026: год гостеприимства, дорог и долгих ожиданий

Исторический максимум: как первичный рынок Крыма оторвался от вторичного в начале 2026 года

Активный рост цен на «вторичку»: какая ситуация в Севастополе и Симферополе?

Два Крыма одного рынка: почему земля на ЮБК и в степи — это разные миры для инвестора

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал