Рискованный баланс: где в России зафиксирован дефицит новостроек, а где переизбыток?

По итогам 2025 года в тридцати регионах России был зафиксирован дефицит новостроек, особенно это проявилось в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург и Нижний Новгород. В то же время в двадцати пяти регионах, включая Краснодарский и Красноярский края, предложение строящегося жилья оказалось избыточным. Эти выводы представлены в исследовании аналитиков рейтингового агентства АКРА «Рынок жилой недвижимости: риски региональной дивергенции обостряются».

Методология оценки

Для анализа дисбаланса на региональных рынках жилья специалисты АКРА использовали соотношение двух ключевых показателей: уровня распроданности новостроек и степени их строительной готовности. Это соотношение демонстрирует, насколько эффективно текущий спрос на жилье поглощает объемы новостроек, с учетом стадии их строительства.

Равновесие рынка достигается при значении данного показателя в диапазоне от 60 до 80%. Если он опускается ниже 60%, увеличиваются риски затоваривания рынка. При превышении отметки в 80% возрастает вероятность дефицита предложения. В отдельных случаях, из-за особенностей расчета, результат может превышать отметку 100%.

Регионы с нехваткой строящегося жилья

По данным исследования, к 2025 году в 30 регионах России зафиксирован дефицит предложения на рынке новостроек. Соотношение распроданности жилья к уровню строительной готовности здесь превысило 80%. Самая острая нехватка отмечена в Херсонской (170%) и Курской (122%) областях.

Среди крупнейших строительных рынков страны, где возводится более 1 млн кв. метров жилья, риск дефицита предложения особенно заметен в следующих регионах:

- Нижегородская область — 108%;

- Москва — 98%;

- Санкт-Петербург — 96%;

- Свердловская область — 83%;

- Московская область — 81%.

Аналитики напоминают, что срок реализации строящегося жилья в этих регионах составляет 2–2,5 года, согласно данным «Дом.РФ».

Эксперты АКРА подчеркивают, что высокий уровень продаж при недостаточном уровне строительной готовности свидетельствует об опережающем спросе, который не удовлетворяется текущими объемами строительства. Это сопряжено с рядом рисков:

1. Ускоренный рост цен на первичном рынке на фоне дефицита предложения, что снижает доступность жилья. Например, за 2025 год стоимость новостроек в Москве увеличилась на 22%, что в два раза превышает средние показатели по стране.

2. Сокращение средней площади приобретаемых объектов из-за тенденции к экономии со стороны покупателей: они выбирают более компактные квартиры, чтобы уложиться в бюджет.

3. Ценовая динамика рынка зависит от действий ограниченного круга крупных девелоперов, которые концентрируют в своих руках большую часть предложения.

Таким образом, текущая ситуация требует системного подхода для обеспечения устойчивости рынка жилья и доступности недвижимости для населения.

Регионы с недостаточным спросом

По итогам исследования было установлено, что в 25 регионах России за 2025 год наблюдался дефицит спроса, при котором соотношение проданного жилья к строящемуся составило менее 60%. Самые низкие показатели были зафиксированы в Ингушетии (1%), Чечне (2%) и Магаданской области (3%). В частности, наиболее острый дефицит спроса в последние три года отмечался в Чеченской Республике и Республике Ингушетия.

В регионах с крупным объемом строящегося жилья также выявлен дефицит спроса. Например:

Башкирия — показатель равен 56%;

Челябинская область — 56%;

Красноярский край — 54%;

Краснодарский край — 42%.

Снижение этого показателя свидетельствует о том, что темпы строительства значительно опережают темпы реализации жилья. Аналитики АКРА объяснили, какие риски возникают для подобных регионов. Среди них:

- ухудшение финансовой устойчивости девелоперов из-за низких объемов средств на эскроу-счетах;

- замедленный рост цен на первичном рынке по сравнению с общероссийскими темпами. Это может усилить ожидания дальнейшего увеличения разрыва в ценах и привести к дополнительному снижению покупательской активности;

- вынужденное использование девелоперами более рискованных финансовых механизмов для стимулирования спроса.

Регионы с балансом спроса и предложения

Согласно исследованию, треть российских регионов демонстрирует оптимальное соотношение распроданности и стройготовности (в диапазоне 60–80%), что указывает на устойчивый баланс спроса и предложения. К регионам с таким равновесным состоянием относятся пять из десяти лидеров по объему строительства. В их числе: Ростовская область (78%), Татарстан (71%), Тюменская область (66%), Ленинградская область (65%) и Новосибирская область (64%).

Эксперты отмечают, что в этих регионах сформировалась комфортная позиция для девелоперов: с одной стороны, у них достаточно средств на эскроу-счетах для обслуживания проектного финансирования, а с другой — сохраняется резерв нереализованных площадей, способный удовлетворить будущий спрос.

В целом по стране на конец 2025 года соотношение распроданности и стройготовности составило 73% (по сравнению с 77% в 2024 году), что также соответствует равновесному уровню рынка.

Вместе с тем, по данным «Дом.РФ», осенью 2025 года в 29 регионах наблюдался риск избытка предложения строящегося жилья. Среди них оказались территории с развитым рынком новостроек — Краснодарский, Красноярский и Приморский края, а также Республика Башкортостан.