Рынок курортной недвижимости: итоги летнего сезона 2025 года, что было популярно и как изменился портрет инвестора

Рост внутреннего туризма в России и интерес к долгосрочным инвестициям стимулировал спрос на курортную недвижимость в летний сезон 2025 года, несмотря на сохраняющуюся высокую ключевую ставку, которая сдерживает строительный рынок по всей стране.

Какие курорты сегодня привлекают внимание инвесторов, и кто чаще всего выбирает недвижимость у моря — читайте в эксклюзивном материале «ИНФОРМЕРа».

С начала 2025 года общий спрос на недвижимость в России заметно снизился. По данным ДОМ.РФ, за январь–июль продажи новостроек на федеральном уровне сократились на 22%, а количество сделок — на 23%. Объем реализованной площади составил около 12,3 миллиона квадратных метров.

Этот тренд стал частью общего охлаждения рынка, которое затронуло и курортные регионы. Основные причины — ужесточение условий по ипотеке, сокращение программ поддержки и высокая ключевая ставка, делая кредиты дорогими и недоступными для многих покупателей.

По данным сервиса ДОМ.РФ, средняя цена за квартиру бизнес-класса площадью около 55 кв. м в Сочи на начало 2025 года достигла примерно 20 миллионов рублей. В Анапе аналогичный лот стоит около 12 миллионов, а в Новороссийске — примерно 11 миллионов рублей. В Крыму цены в целом ниже: в Симферополе и Евпатории за такую площадь просят 10–10,5 миллиона рублей.

Интересно, что динамика спроса на юге страны оказалась разнонаправленной: Сочи, ранее лидер рынка, показал некоторое охлаждение из-за высокой стоимости квадратного метра, дефицита новых проектов и перераспределения интереса в пользу более доступных направлений.

В то же время Анапа и Ялта демонстрируют рост: продажи на первичном рынке в Анапе увеличились на 12%, а в Ялте — на впечатляющие 42,5%. Это связано с более привлекательными ценами и смещением интереса покупателей в сторону более доступных локаций.

А такие города Крыма, как Симферополь, Севастополь и Евпатория, продолжают следовать общероссийскому тренду снижения спроса. В результате рынок у моря переживает этап перераспределения: Сочи теряет позиции, а спрос концентрируется в Анапе и некоторых крымских городах.

Что же влияет на рост интереса к курортной недвижимости?

Эксперты отмечают, что изменение портрета инвестора и увеличение внутреннего турпотока — ключевые факторы. Важную роль играет появление новых проектов, отвечающих современным запросам: комфорт, инфраструктура, сервисы. Также растет интерес профессиональных инвесторов, которые тщательно анализируют каждую сделку, прогнозируют доходность и выбирают локации с высоким потенциалом роста.

Сегодня покупатели все чаще обращают внимание на объекты в тех регионах, которые еще не достигли пика популярности, — ведь именно там можно рассчитывать на более высокую доходность за счет эффекта базы и меньших цен.

ТОП-локации 2025 года

Сочи — стабильный и развитый рынок с круглогодичным потенциалом, богатой инфраструктурой. Однако вход в проект стоит дорого, а цены достигли предела покупательской способности.

Крым — привлекательный туристический регион с высоким потенциалом, но с инфраструктурными проблемами и санкционными рисками. Цены здесь ниже, а современные проекты отличаются высокой проработанностью концепции.

Архыз — перспективный горнолыжный курорт, привлекающий инвесторов своей уникальностью и потенциалом роста.

Кто покупает?

По данным сервиса «Домклик» Сбербанка, средний возраст покупателя курортной недвижимости — около 36–40 лет. Чаще всего это семьи с детьми или люди, приближающиеся к пенсии, которые хотят совмещать отдых и удаленную работу, а также сохранять и приумножать капитал.

Основные покупатели — жители крупных городов, таких как Москва и Московская область. Иностранные инвесторы составляют около 2–3%, в основном это русскоязычные жители Европы и Ближнего Востока. Также популярны проекты у Черноморского побережья среди граждан стран СНГ, особенно из Беларуси и Казахстана, благодаря мягкому климату и высокому уровню сервиса.

В нынешних условиях на рынке недвижимости юга России особую популярность приобретают небольшие студии площадью 20–30 кв. метров. Такой формат привлекает инвесторов благодаря более доступной цене — входной барьер ниже, чем у просторных лотов, а при этом эти апартаменты полностью отвечают запросам туристов и гостей региона. Они идеально подходят для краткосрочной аренды или собственного отдыха, что делает их универсальным решением.

Однако не только студии пользуются спросом. В тренде — компактные квартиры и объекты с сервисным управлением в новых жилых комплексах у моря. Сегодня именно такие курортные лоты стали лидерами рынка недвижимости на юге, вытеснив по популярности традиционные апартаменты. Раньше их доля составляла всего 5–10%, а сейчас — более 30%.

Проекты формата «все включено» — это настоящие курортные оазисы с насыщенной инфраструктурой: консьерж-сервисы, благоустроенные территории с бассейнами, SPA-зонами, прогулочными аллеями, спортивными площадками и зонами отдыха. Эти комплексы рассчитаны как на круглогодичное проживание, так и на сдачу в аренду, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих стабильный доход.

Особую популярность приобрели гостиничные номера с управлением. В прошлом году, во время активного спроса на льготную ипотеку, основная часть сделок приходилась на квартиры в новостройках курортных регионов Краснодарского края. Сегодня же покупатели продолжают интересоваться квартирами у моря, но все чаще делают ставку на более самостоятельные инвестиции — гостиничные номера.

Наиболее востребованными у покупателей курортной недвижимости остаются студии площадью 17–30 кв. метров, однокомнатные — 28–36 кв. метров, а также двухкомнатные — до 60 кв. метров. Средняя цена за такой лот составляет около 8,7 миллиона рублей. Среди гостиничных номеров лидируют объекты площадью 33 кв. метра, стоимость которых достигает примерно 20 миллионов рублей.

Эксперты подчеркивают, что вложения в курортную недвижимость — это диверсифицированный актив, сочетающий два вида доходности: рост стоимости объекта и арендный доход. Такой формат инвестиций отлично защищен от инфляции, поскольку стоимость недвижимости зачастую растет быстрее уровня инфляции, сохраняя и приумножая капитал.

Рынок юга России остается высоко привлекательным для инвесторов. В меньшей степени он зависит от изменений ипотечных ставок и условий первоначального взноса, поскольку здесь присутствует стабильная клиентская база, готовая приобретать недвижимость за собственные средства. Лоты на побережье — это активы, которые постоянно растут в цене и сохраняют ликвидность даже в условиях внешних экономических факторов.

Например, в Анапе средневзвешенная цена на квартиры комфорт-класса увеличилась на 8% с начала 2025 года. Внешние риски практически не влияют на ликвидность таких объектов, что делает их надежным вложением.

Еще один способ инвестировать — размещение средств на депозитах. Однако, учитывая текущую динамику, к концу 2025 года ожидается снижение ключевой ставки ЦБ еще на 2–3 процентных пункта, что снизит доходность по вкладам. В этом контексте инвестиции в курортную недвижимость становятся более привлекательными, нивелируя риски падения доходности банковских вкладов.

По сравнению с акциями и криптовалютой, недвижимость обладает более низким уровнем риска и высокой стабильностью. В долгосрочной перспективе она показывает более высокую доходность и надежную защиту от инфляции.

В то же время если сравнивать недвижимость с наиболее безрисковыми активами такими как вклады и ОФЗ, здесь добавляются риски низкой ликвидности и некачественного управления сервисной компанией.

Инвесторам стоит учитывать, что доходность от сдачи в аренду курортной недвижимости превысит доходность по вкладам в долгосрочной перспективе, но только при выборе качественного проекта и при правильном управлении.

Ключ к успеху — это правильная локация. Объекты, расположенные в популярных туристических точках, рядом с главными достопримечательностями и инфраструктурными объектами, обеспечивают стабильный спрос. Важна и концепция — современный продукт, отвечающий актуальным запросам гостей, с расширенной инфраструктурой, способной привлечь туристов в любой сезон.