Мишустин поручил пересмотреть семейную ипотеку: вместо 6% могут ввести шкалу от 8% до 12%

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что новые условия могут стать жёстче. По его прогнозу, для родителей с одним ребёнком ставка может вырасти до 12%, что вдвое выше текущей. Семьи с двумя детьми будут платить около 10%, многодетные — 8%. Эксперт связывает грядущие изменения с объёмом бюджетных расходов на субсидирование разницы между льготной и рыночной ставками.

Разные источники называют разные варианты шкалы. Депутаты предлагали такую дифференциацию: 10% для семей с одним ребёнком, 6% для двух детей, 4% для многодетных. Обсуждается и прогрессивная шкала, при которой ставка снижается с ростом числа детей: до 10–12% для семей с одним ребёнком, до 6% с двумя, до 4% с тремя и более. Банки.ру сообщали в январе, что базовая ставка по семейной ипотеке в 2026 году остаётся единой — 6% годовых, но депутаты предлагают ввести дифференциацию.

Ещё один вариант — динамическая ставка, которая будет снижаться при рождении второго и третьего ребёнка. Это означает, что семья, взявшая ипотеку с одним ребёнком под 10–12%, после рождения второго сможет пересчитать условия и снизить ставку до 6%. Правда, непонятно, как это будет работать технически. Рефинансировать льготную ипотеку нельзя, а автоматический пересчёт ставки потребует изменения законодательства и участия банков.

С 1 февраля 2026 года уже действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Для участия оба супруга должны выступать созаёмщиками, что исключает повторное получение льготного кредита через формальный развод. Это первое ужесточение программы. Теперь готовится второе — дифференциация ставок.

На программу заложены серьёзные деньги.

В проекте федерального бюджета на 2026–2028 годы субсидии на все льготные ипотечные программы составляют 1,4 триллиона рублей в 2026 году. Из них на семейную ипотеку — 841,2 миллиарда в 2026 году, 447,3 миллиарда в 2027-м, 497,6 миллиарда в 2028-м. Всего на программы улучшения жилищного обеспечения семей с детьми в трёхлетнем бюджете заложено более 2 триллионов рублей.

Помимо субсидирования ставки, это единовременные выплаты в размере 450 тысяч рублей семьям с тремя и более детьми на частичное погашение ипотеки — более 300 миллиардов рублей. Также в проекте бюджета предусмотрено субсидирование ставок по кредитам, выданным до 1 июля 2024 года по программе массовой льготной ипотеки: на 2026 год — 316,4 миллиарда, на 2027-й — 102,8 миллиарда, на 2028-й — 69,4 миллиарда.

Спрос на семейную ипотеку растёт. В декабре 2025 года Центробанк объявил о росте выдачи почти на 70% — до 605 миллиардов рублей. К началу 2026 года количество россиян, имеющих долговые обязательства по ипотечным договорам, достигло примерно 11 миллионов человек, общая сумма непогашенных займов — 23,15 триллиона рублей.

Глава «Этажей» Ильдар Хусаинов ранее высказывался о том, что лимитов на выдачу семейной ипотеки, заложенных в бюджет на 2025–2027 годы, не хватит, чтобы удовлетворить спрос заёмщиков. Это приведёт к корректировке условий программы, и она станет доступна ещё меньшему числу клиентов.

Средняя рыночная ставка по ипотеке в феврале 2026 года находилась на уровне 21,25% годовых при ключевой ставке Центробанка 15,5%. Семейная ипотека под 6% — одна из немногих возможностей взять кредит на жильё без разорительных процентов. Если ставку поднимут до 10–12% для семей с одним ребёнком, разрыв с рыночными условиями сократится, но останется существенным.

Программа доступна семьям с ребёнком до семи лет, ребёнком-инвалидом, а также семьям с двумя несовершеннолетними детьми, покупающим жильё в городах с численностью населения до 50 тысяч человек или в регионах с низким объёмом строительства. В 2025 году меру поддержки распространили на покупку квартир на вторичном рынке в городах с дефицитом строительства многоквартирных домов.

Максимальная сумма займа — 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге, 6 миллионов в регионах. Первоначальный взнос — от 20%. Срок кредитования — до 30 лет.

Если реформа пройдёт так, как прогнозирует Хусаинов, семьи с одним ребёнком окажутся в невыгодном положении. Ставка в 12% годовых — это вдвое дороже текущих 6%, но почти вдвое дешевле рыночных 21–22%. Ежемесячный платёж вырастет существенно.

Для многих семей такой рост сделает ипотеку недоступной. Средний доход семьи с одним ребёнком редко превышает 100–120 тысяч рублей в месяц. Платёж в 66 тысяч — это больше половины дохода, что близко к пределу платёжеспособности. Банки обычно одобряют кредит, если платёж не превышает 40–50% дохода.

Семьи с двумя детьми, если для них ставку оставят на уровне 6%, останутся в выигрыше. Многодетные при ставке 8% тоже получат приемлемые условия, хотя и хуже текущих 6%. Вопрос в том, насколько эта дифференциация оправдана с точки зрения демографической политики.

Логика понятна: государство стимулирует рождаемость, и чем больше детей, тем ниже ставка. Но семьи с одним ребёнком — это тоже семьи, которые нуждаются в жилье. Если им поднять ставку вдвое, часть из них просто откажется от покупки квартиры, другая часть уйдёт в рыночную ипотеку под 21–22%, третья отложит покупку до рождения второго ребёнка. Последний вариант вписывается в демографическую стратегию, но работает только для тех, кто изначально планировал второго ребёнка.

Бюджетная нагрузка — реальная проблема. 841 миллиард рублей в 2026 году на субсидирование семейной ипотеки — огромная сумма. При ключевой ставке 15,5% и рыночной ипотеке 21–22% государство компенсирует банкам разницу между 6% и рыночной ставкой. Это примерно 15–16 процентных пунктов. Чем больше выдано кредитов, тем выше расходы бюджета.

Если дифференцировать ставки, семьи с одним ребёнком будут платить 12% вместо 6%, и бюджет сэкономит субсидию на шесть процентных пунктов по этой категории заёмщиков. Семьи с двумя детьми останутся на 6%, многодетные получат 8% — тут бюджет немного доплатит относительно текущей ситуации, но меньше, чем сэкономит на семьях с одним ребёнком.

Проблема в том, что объём выдачи сократится. Часть семей с одним ребёнком откажется от ипотеки под 12%, спрос упадёт, но и субсидии станут меньше. Балансировать между доступностью программы и бюджетной нагрузкой — задача не из простых.

Окончательное решение примут к 1 июля 2026 года. Пока это только обсуждения и прогнозы экспертов. Возможно, ставки будут мягче, чем предполагает Хусаинов. Возможно, дифференциацию вообще не введут, а найдут другой способ снизить нагрузку на бюджет — например, ужесточат требования к заёмщикам или снизят максимальную сумму кредита.

Программа действует до 2030 года, и резко её сворачивать никто не будет. Но корректировки неизбежны. Спрос растёт, бюджет ограничен, демографическая ситуация требует стимулирования рождаемости. Дифференциация ставок — один из инструментов, который позволяет решить все три задачи сразу: сохранить программу, снизить нагрузку на бюджет и усилить стимул для рождения второго и третьего ребёнка.