14.09.2022 16:01
17476

Перейдут ли в собственность Севастополя 5% квартир в домах застройщиков?

Перейдут ли в собственность Севастополя 5% квартир в домах застройщиков?Правительство Севастополя, согласно программе комплексного развития территории (КРТ), намерено передавать в собственность города 5% квартир в домах, возведенных частными строительными компаниями. Норму предполагается закрепить отдельным постановлением, проект которого размещен на сайте правительства.

«Градостроительный кодекс допускает включение обязательств застройщика передать в государственную собственность часть объектов, построенных им в рамках договора о КРТ», — отмечается в пояснительной записке.

Разработчики документа предлагают включить в региональное постановление «О порядке комплексного развития территорий в городе Севастополе» новый пункт, согласно которому на стадии заключения договора с застройщиком власти города смогут закрепить обязательства партнёра предоставить в государственную собственность не менее 5% жилых помещений в построенных им многоквартирных домах.

«Также установить, что площадь квартир, подлежащих передаче в государственную собственность Севастополя, должна составлять не менее 33 кв.м. и не более 72 кв.м., за исключением случаев, если иное не предусмотрено квартирографией многоквартирного дома, согласованной с департаментом капительного строительства города Севастополя», — говорится в документе.
Стоит напомнить читателям «ИНФОРМЕРа» о том, что постановление правительства Севастополя «О порядке комплексного развития территорий в городе Севастополе», предусматривающее как реновацию, так и освоение ранее незастроенных территорий, было утверждено 25 ноября 2021 года.
Тогда губернатор Севастополя Михаил Развожаев сказал, что комплексное развитие — это сложный и дорогостоящий вопрос, который, прежде всего, связан с освоением незастроенных городских территорий. Его конечная цель — создание необходимых условий для совершенствования транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, а также благоустройство города.

«Теперь при желании реализовать проект комплексной застройки будет четко регламентировано взаимодействие застройщика и города. Какие-то наши ветхие, аварийные кварталы будут подвергнуты КРТ, а люди получат качественные квартиры у застройщика в случае, если все будет соответствовать критериям, определенным постановлением. В любом случае это такой большой шаг, который упорядочивает деятельность по дальнейшему развитию города», — отмечал глава региона.

Принятым постановлением утвержден перечень критериев и требований, которые должны соблюдаться при комплексном развитии территории. В частности, среди критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции: физический износ более 60%.

«Также в границы комплексного развития территории могут быть включены малоэтажные многоквартирные дома не выше четырех этажей, построенные до 1980 года. Они должны иметь деревянные перекрытия, или их стены должны содержать такие материалы, как дерево, кирпич, камень, железобетон.

Кроме того, в границы могут включаться бараки деревянные вне зависимости от этажности, а также многоквартирные дома, в которых отсутствует одна или несколько систем инженерно-технического обеспечения водоснабжения, водоотведения, кроме местных и индивидуальных систем», — сообщал директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов, поясняя, какое жилье может попасть под реновацию.

Всего градостроительным кодексом установлено четыре вида комплексного развития территории: жилой застройки, нежилой застройки, не застроенной территории, а также развитие территории по инициативе правообладателя. Во всех случаях, кроме последнего, решение принимает правительство Севастополя при условии одобрения градостроительным советом.

При этом кварталы индивидуальной жилой застройки не могут быть предметом комплексной жилой застройки. Однако, при реализации КРТ жилой застройки, возможно изъятие объектов индивидуальной жилой застройки, расположенных в границах элемента планировочной структуры квартала, при условии их соответствия одному из критериев, устанавливаемых проектом: аварийность, непригодность для проживания, высокий процесс износа (60%) и полное отсутствие инженерных сетей, включая также отсутствие скважин, септиков и тому подобных устройств.

«Для принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки обязательным является проведение общих собраний собственников многоквартирных домов. Чтобы включить дом в границы комплексного развития, необходимо 2/3 голосов. Но для исключения дома из границ территории — только 1/3 голосов, — уточнял Максим Жукалов и дополнял, что решение о комплексном развитии жилой, нежилой застройки принимается правительством города при условии одобрения Градостроительным советом. — Нормами градостроительного кодекса предусмотрено опубликование проекта решения о комплексном развитии территории. Не только сети интернет, но и в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которых подготовлен проект решения».

По словам Михаила Развожаева, данное постановление поддержали в Заксобрании и уполномоченный по правам предпринимателей.

«Если дом попадает под комплексное развитие территории, то застройщик должен предоставить владельцу равнозначное помещение. Но в ходе строительства может увеличиться площадь помещений или количество комнат. В таком случае владелец может получить квартиру большей площади. Это может быть как за дополнительную плату, так и нет — на основании соглашения, заключаемого между собственником и застройщиком», — пояснял директор департамента капитального строительства Илларион Гапицонов.

В июле текущего года в интервью «ИНФОРМЕРу» директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов рассказал о комплексном развитии территорий, в том числе и нежилой застройки.
По словам чиновника, во исполнение указанного закона департаментом разработаны порядок комплексного развития территорий (КРТ) в городе Севастополе (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 25.11.2021 № 590-ПП) и порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости на территории города Севастополя (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 20.12.2021 № 661-ПП).
Законодательством предусмотрено 4 вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, застроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей.

В настоящее время реализация комплексного развития запланирована в отношении 5 территорий общей площадью 502 га, из них 3 территории – в районах «Молочная балка», «Северный», «7-й километр» – по инициативе правообладателей, 2 территории – в районе ул. Шабалина, 2 и «5-й километр» - КРТ нежилой застройки. Общий градостроительный потенциал территорий составляет около 2 800 000 кв.м жилой площади.

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; либо объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных Правительством Севастополя; либо объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.
Также КРТ нежилой застройки возможно в отношении территории, включающей участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ. Но это основание для КРТ будет работать после утверждения ПЗЗ.
На сегодняшний день в Севастополе принято решение о реализации КРТ нежилой застройки в районе 5-го км Балаклавского шоссе, в связи с тем, что расположенные в границах территории комплексного развития объекты капитального строительства, принадлежащие правообладателю, включены в утвержденную постановлением Правительства Севастополя адресную программу сноса объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), расположенных в границах существующих, образуемых и (или) изменяемых земельных участков, в отношении которых утвержденной документацией по планировке территории предполагается изъятие для государственных нужд.

Изъятие объектов предусмотрено с целью строительства транспортной развязки на пересечении пр. Генерала Острякова (5 км) - подъезд к Максимова дача в соответствии с документацией по планировке территории линейного объекта, утвержденной приказом департамента.

Проект решения о КРТ и приложенный к нему мастер-план одобрены на заседании Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя, состоявшемся 3 июня текущего года. Площадь территории комплексного развития составляет чуть больше 2,5 га.
Прядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2021 году утвержден постановлением Правительства Севастополя № 661-ПП. Для реализации такой возможности, в первую очередь, мы в утверждаемых правилах землепользования и застройки устанавливаем территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ.
При этом все правообладатели земельных участков в границах этой территории должны заключить между собой соглашение, определив обязательства, возникающие в связи с реализацией мероприятий по КРТ, порядок и условия распределения между собой расходов на осуществление таких мероприятий, а также ответственность за нарушение обязательств, подготовить архитектурно–градостроительную концепцию и обратиться в департамент.
Департамент анализирует проект на соответствие нормативам, установленному ПЗЗ градостроительному регламенту и рассматривает вопрос, связанный с заключением договора.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!