09.06.2026 12:22

Российские реалии жилищного сектора: 30 миллионов непроданных квадратов и новые 7,4 миллиона в стройке

Заместитель министра строительства Никита Стасишин в интервью ТАСС на ПМЭФ-2026 озвучил несколько ключевых тезисов о состоянии жилищного сектора. По его словам, работа над законопроектом о рассрочке при покупке жилья будет завершена к концу 2026 года, а его главная задача — защита прав потребителей. Доля сделок с рассрочкой, как утверждает Стасишин, снизилась с 30% до 15% по сравнению с 2024-2025 годами, что он назвал «абсолютно управляемой историей».

С января по апрель 2026 года было начато строительство более 7,4 миллиона квадратных метров жилья, что на 27% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В крупных регионах прирост составил 10% (около 6,6 млн кв.м). Стасишин прогнозирует улучшение доступности жилья благодаря снижению ключевой ставки ЦБ.

Ипотечное кредитование на вторичном рынке показывает активный рост: его доля среди всех кредитов достигла 50% и продолжает увеличиваться. С начала года до апреля было выдано 314 тысяч ипотечных кредитов. Ключевая ставка ЦБ 24 апреля 2026 года снижена на 50 б.п. до 14,5% годовых.

При этом Росстат фиксирует, что ввод жилья в России за январь-апрель 2026 года снизился на 24% и составил 29,4 млн кв.м. Доля рассрочки в выручке застройщиков по итогам 2025 года составила 8% (0,4 трлн рублей из 5 трлн).

В Москве весной 2026 года доля рассрочек в массовом сегменте выросла до 28%, а в бизнес-классе достигла 50%. Доля новостроек в ипотечных сделках рухнула с 53% в январе до 27% в феврале 2026 года. Ставки по рыночной ипотеке на первичном рынке составляют 19,93%, на вторичном — 19,61%.

И это заявления замминистра строительства на ПМЭФ требуют внимательной деконструкции, потому что за оптимистичными формулировками скрывается фундаментальное противоречие между декларируемой динамикой и реальной статистикой.

Начнем с главного: Стасишин говорит о росте запусков новых проектов на 27% (7,4 млн кв.м), но умалчивает о том, что ввод жилья в эксплуатацию за тот же период упал на 24% — до 29,4 млн кв.м. Это принципиально разные вещи. Начать строить — не значит сдать дом. Более того, на фоне затоваривания рынка (более 30 млн непроданных квадратов, о которых ранее сообщал Дом.РФ) новый запуск 7,4 млн квадратов — это не признак здоровья отрасли, а потенциальное усугубление кризиса перепроизводства.

Второй тезис — о снижении доли рассрочки с 30% до 15% — выглядит как манипуляция цифрами. Реальная картина иная: по данным Дом.РФ, доля рассрочки в выручке застройщиков по итогам 2025 года составила 8%, но это именно доля в выручке, а не в количестве сделок.

По количеству сделок в Москве весной 2026 года доля рассрочек выросла до 28% в массовом сегменте и достигла 50% в бизнес-классе. В Петербурге 91% застройщиков продают жилье с рассрочкой, у 40% компаний она занимает от 25 до 75% сделок.

То есть рассрочка не сократилась, она трансформировалась из инструмента замещения льготной ипотеки в основной способ удержания покупателя. Аналитики предупреждают о всплеске расторжений по рассрочке до 30% в 2026 году, что говорит о том, что покупатели, взявшие рассрочку в 2024-2025 годах, массово не могут выполнить свои обязательства.

Третий тезис — об улучшении доступности жилья благодаря снижению ключевой ставки — требует проверки реальными ипотечными ставками.

Ключевая ставка действительно снижена до 14,5%, и прогноз на июньское заседание — дальнейшее снижение до 14%. Но рыночные ипотечные ставки на первичном рынке составляют 19,93%, на вторичном — 19,61%. Это заградительные уровни, при которых ежемесячный платеж за стандартную двушку в 10 млн рублей превышает 160 тысяч рублей.

Ни о каком улучшении доступности при таких ставках речи не идет. Более того, после отмены массовой льготной ипотеки летом 2024 года рыночные программы остаются единственной возможностью для покупателей без права на льготные программы, и эти программы объективно недоступны для большинства населения.

Четвертый тезис — об активном росте ипотеки на вторичном рынке и достижении доли в 50% — это не успех, а симптом бегства покупателей от новостроек. Еще в январе 2026 года доля новостроек в ипотечных сделках составляла 53%, а в феврале рухнула до 27%.

По объему кредитования доля снизилась с 63% до 40%. Это тектонический сдвиг: покупатель голосует ногами (и рублями) против новостроек, потому что рыночная ипотека на первичке дороже, сроки строительства неопределенны, а риски банкротства застройщиков сохраняются. Вторичка становится спасательным кругом не потому, что она лучше, а потому что новостройка стала слишком рискованной и дорогой.

Закон о рассрочке, который планируется принять до конца 2026 года — это попытка государства реанимировать спрос на новостройки, который упал после отмены льготной ипотеки. Рассрочка от застройщика — это не ипотека, это отсрочка платежа, которая позволяет покупателю не брать кредит в банке под 20% годовых.

Но у этой схемы есть обратная сторона: застройщик несет риски невозврата, а покупатель рискует потерять внесенные средства при расторжении договора. Аналитики фиксируют рост расторжений по рассрочке до 30%, что означает: значительная часть покупателей, взявших рассрочку в период эйфории 2024-2025 годов, не может выполнить свои обязательства. Закон о рассрочке должен защитить права потребителей, но сам факт его необходимости говорит о том, что рынок вошел в зону системных проблем.

Структура ипотечного рынка в 2026 году также требует осмысления. ЦБ прогнозирует общий объем выдач ипотеки на уровне 4,5-5 трлн рублей, при этом доля госпрограмм снизится с 60% до 40% по количеству и с 80% до 60% по объему.

В марте 2026 года 58% выдач приходилось на программы господдержки. Это означает, что рынок ипотеки по-прежнему сидит на игле государственных субсидий, и переход к рыночным условиям происходит болезненно.

Покупатель, который в 2022-2024 годах брал ипотеку под 6-8%, сегодня не может рефинансировать ее под 20%, а новый покупатель не может взять ипотеку под 20% из-за неподъемного платежа.

Прогноз по ключевой ставке на конец 2026 года варьируется: некоторые аналитики ожидают снижения до 7%, другие — до 12-13%. Но даже при самом оптимистичном сценарии ипотечные ставки не опустятся ниже 15-16%, что все равно будет заградительным уровнем для массового покупателя.

Это означает, что жилищный сектор в 2026-2027 годах будет жить в режиме стагнации: новостройки будут достраиваться, но продаваться медленно, вторичка будет отбирать долю рынка, а рассрочка останется основным инструментом удержания покупателя.

Противоречие между заявлениями Минстроя и данными Росстата — это не просто статистическая погрешность, это разные философии отчетности.

Минстрой смотрит на запуски проектов, потому что это индикатор будущей активности и занятости в строительной отрасли.

Росстат смотрит на ввод в эксплуатацию, потому что это реальный объем жилья, который появился в стране.

Для покупателя и для экономики важен именно ввод, а не запуск. И вот здесь картина неутешительная: падение на 24% за четыре месяца — это не циклическое колебание, это структурное замедление, которое будет только нарастать по мере исчерпания заделов 2023-2024 годов.

Перспективы жилищного сектора в 2026 году выглядят как переход от кризиса спроса к кризису предложения. Застройщики, которые в 2022-2024 годах набрали портфели проектов под льготную ипотеку, сегодня сталкиваются с тем, что покупатель исчез. 30 миллионов непроданных квадратов — это не просто затоваривание, это замороженные оборотные средства, обслуживание проектного финансирования и растущие издержки.

Новые запуски 7,4 млн квадратов в таких условиях — это не признак здоровья, а инерция мышления, когда девелоперы продолжают строить по привычке, надеясь, что спрос вернется. Но спрос не вернется, пока ставки по ипотеке не опустятся хотя бы до 12-14%, а это вопрос не одного года.

Источники данных:

ТАСС. «Запуск новых проектов жилья увеличился в РФ на 30% за четыре месяца 2026 года». Интервью замминистра строительства Никиты Стасишина.
ТАСС. «В РФ могут принять закон о рассрочке при покупке жилья».
ТАСС. «Объем рассрочки при покупке жилья в РФ снизился до 15%».
РБК Недвижимость. «Минстрой оценил ситуацию со строительством жилья в России».
Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ). «Росстат: ввод жилья в России за январь-апрель 2026 года уменьшился на 24%».
РБК Недвижимость. «За четыре месяца 2026-го в России ввели почти 29 млн кв. м жилья».
РИА Недвижимость. «Доля рассрочки в выручке российских застройщиков в 2025 году составила 8%».
Коммерсантъ. «Девелоперы повысили кредитную активность».
Циан. «В 2025 году застройщики получили рекордную выручку от продажи новостроек».
РБК Недвижимость. «Застройщики массово отказываются от рассрочки в 2026 году».
Яндекс Недвижимость. «Вторичный рынок недвижимости — 2026: цены и прогнозы». Данные о падении доли новостроек в ипотечных сделках.
Эксперт. «Ипотеки катятся к ничьей». Прогноз по ипотечному рынку 2026 года.
Дом.РФ. Аналитические материалы по рынку жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Федеральная служба государственной статистики (Росстат). Данные по вводу жилья в эксплуатацию в январе-апреле 2026 года.
РБК Недвижимость. «Ставки упадут до 15%: что будет с ипотекой в России в 2026 году».

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал