Синица в руках или журавль в небе: что предпринять севастопольцу, чтобы купить квартиру?

Издание «Коммерсантъ» опубликовало интересные сведения о влиянии демографических тенденций на рынке жилья.

Действительно, а кто покупает эти дорогие квартиры, которые не по карману абсолютному количеству населения нашей страны?

Эксперты уже посчитали вдоль и поперёк зарплаты россиян и стоимость квартир, и ситуация складывается неутешительная.

Основную активность на первичном рынке сегодня демонстрируют покупатели 25–40 лет, однако именно поколение 1990-х годов оказалось самым малочисленным за последние десятилетия. Из-за этого база потенциальных покупателей постепенно сужается, а структура спроса смещается в сторону более компактных и функциональных форматов.

По данным ДОМ.РФ, средний возраст потенциальных ипотечных заемщиков сегодня составляет 37 лет. На долю покупателей 25–35 лет приходится 39% всех заявок на ипотеку, 22% — на возрастную группу 36–44 лет, 20% — 45–59 лет, и лишь 6% — на граждан старше 60 лет. При этом по оценке Росстата, доля граждан старше 65 лет увеличилась с 1990 года с 9,9% до 17,7% от общей численности населения.

Основной спрос на первичное жильё формируют люди в возрасте 25–40 лет, подтверждает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

«Это как раз поколение 1990-х, когда рождалось мало детей. Поэтому прирост населения, который мог бы двигать рынок, сейчас заметно меньше»,— отмечает она.

По словам эксперта, влияние демографического спада частично компенсируется льготной ипотекой и миграцией в крупные города.

«Люди стремятся туда, где работа, где жизнь кипит. В мегаполисах спрос остаётся стабильным, а в малых городах, откуда идёт отток, жилья уже построено с избытком», — рассуждает Доброхотова.

Молодые покупатели чаще ограничиваются доступными форматами жилья или арендуют его, накапливая средства.

«Поэтому проекты реализуются с большим количеством малогабаритных квартир и ориентацией на высокую ротацию резидентов»,— уточняет глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев.

По данным группы «Самолет», на рынке массового жилья Москвы и Московской области за январь—сентябрь 2025 года около 50% сделок со студиями пришлось на покупателей старше 45 лет. Эта же группа сформировала 35% спроса на однокомнатные квартиры. Такие покупки, как уточняют в компании, чаще совершаются в интересах детей или родителей, а также при переезде из регионов.

Двухкомнатные квартиры остаются наиболее востребованным форматом во всех возрастных категориях — на них приходится около половины сделок. Наиболее активно этот сегмент выбирают покупатели 18–24 и 25–35 лет (51% и 49% соответственно). В «Самолете» связывают такую динамику с действием семейной ипотеки, которая делает двухкомнатные квартиры оптимальным вариантом для молодых семей. Трёхкомнатные квартиры чаще приобретают покупатели 25–35 лет (22% сделок) и 36–44 лет (18%), переходя к этапу улучшения жилищных условий.

По данным компании, наибольший объём спроса в 2024–2025 годах пришелся на покупателей 36–44 лет (3,4 тыс. сделок).

В Level Group отмечают, что молодые покупатели до 35 лет чаще приобретают жильё для собственного проживания и с привлечением семейной ипотеки, тогда как клиенты старше 45 лет рассматривают покупку как способ улучшить условия или вложить средства в недвижимость.

На фоне старения населения меняется и структура домохозяйств. В стране увеличивается доля одиноко проживающих граждан — с 22% до 42% за последние 20 лет.

Старший партнёр Vysotsky Estate Сергей Смирнов добавляет, что на вторичном рынке Москвы заметно выросло количество квартир, продающихся без последующей покупки иного жилья.

«В большинстве случаев это старый панельный фонд, высвободившийся после смерти владельцев или их переезда к родственникам», — поясняет эксперт. Теперь, когда это поколение уходит, освобождаются огромные объёмы жилья.

Эксперт уточняет, что в 2020 году в России проживало около 39 млн человек, относящихся к этому поколению, что составляло 26% населения страны.

«В Москве объём вакантных квартир будет гигантским: на рынок в ближайшие годы может выйти до 500 тыс. лотов в старых спальных районах. При средней площади малогабаритного фонда в 45 кв. м это около 22,5 млн кв. м жилья, на которое спрос будет минимальным из-за низкого качества предложения», - говорит эксперт.

Исследование касалось в основном ситуации на рынке Москвы, где жизнь кипит, и можно найти работу, чтобы хоть как-то приблизиться к своей мечте о покупке квартиры. Хотя бы накопить деньги на первый взнос и купить квартиру в каком-нибудь маленьком городе, где она будет стоить дешевле, чем в мегаполисах.

Севастополь: котелок бурлит, но на выходе только пар

В Севастополе жизнь хоть и бурлит, зарплаты небольшие, а стоимость квартир в новостройках такая, что порой в Москве можно найти что-то дешевле. Да и рынок вторичных квартир не такой уж большой, а всё то, что было построено в прошлом веке, пока ещё пользуется огромным спросом, и квартиры вторичного рынка не стоят пустые.

А может туда, «где море огней», в Москву?

Средняя стоимость квадратного метра квартир в московских новостройках на данный момент составляет 349 668 руб. Однушка стоит 11 млн руб., двушка – 18,5 5 млн руб., трёшка – 24,8 руб.

Средняя зарплата в Москве по данным Росстата на июль текущего года - 178 596 руб.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в Москве в следующем году достигнет почти 200 тысяч рублей. Об этом со ссылкой на прогноз социально-экономического развития столицы на ближайшие годы сообщает РИА Новости

В 2026 году средние заработки в Москве власти ожидают на уровне 196,6 тысячи рублей, в 2027-м и 2028-м — 213,4 и 231,5 тысячи соответственно. Таким образом, рост показателя прогнозируется на уровне восьми процентов в годовом выражении.

В предыдущем прогнозе на 2026 год средняя начисленная зарплата планировалась в размере 198,5 тысячи рублей, а на 2025-й — 161,1 тысячи.

В Севастополе с зарплатами всё гораздо скромнее. По данным Росстата, средняя зарплата в Севастополе на июль составляет 64 321 рубля. Какого-то глобального роста доходов не наблюдается и не предвидится, хотя экономическая ситуация диктует необходимость повышения севастопольских средних зарплат до 100 тыс. рублей в месяц.

А стоимость жилья в новостройках Севастополя почти как в Москве. Во всяком случае, однушки стоят одинаково.

Средняя стоимость «квадрата» в севастопольских новостройках составляет 260 200 руб. Средняя стоимость однушки как в Севастополе – 11,5 млн руб., это даже больше, чем в Москве. Двушка дешевле, чем в Москве – 13,6 млн руб., трёшка – 15,1 млн руб. И это понятно. В то время как молодое поколение, работая в Москве, выбирает двушку в новостройке, севастопольцы мечтают хотя бы об однушке.

Рассуждая о жизни и справедливости в контексте возможности покупки собственной квартиры, фокус смещается в сторону того, что всё устроено неправильно.

Однако, если так разобраться, то возможности есть, к ним надо стремиться, а к своей жизни относиться ответственно, ни на кого не надеясь. Возможно, стоит отправиться в Москву, раз там обещают такие заработки. Кто знает, может именно там можно поймать журавля, который в небе, либо довольствоваться «синицей в рукаве», проживая всю жизнь с родственниками или на съёмной квартире?

Это не руководство к действию, а стимул к размышлению о возможностях, которые есть, но к ним надо стремиться, преодолевая трудности бытия и верить в себя.

Материалы по теме:

Севастополь стал чемпионом по подорожанию квартир в новостройках страны за 2025 год

На покупку жилья в Крыму необходимо копить зарплату более 19 лет, в Севастополе чуть меньше

Однушки в сентябре подешевели, но всё равно стоят дорого: основные тренды и прогнозы на рынке аренды квартир Севастополя