Стрессы ипотеки: российские ипотечники массово продают жильё, что это значит для рынка

По данным Центрального банка России, в 2025 году объём досрочно погашенных ипотечных кредитов за счёт продажи залогового жилья достиг 1,3 миллиарда рублей, из которых 425 миллионов пришлись на четвёртый квартал. Это вдвое больше, чем в 2024 году, и показывает рост стрессовых продаж среди заёмщиков, столкнувшихся с трудностями. Тренд продолжается и в 2026 году.

Причина проста: кредиты, оформленные в 2023 году. В тот год банки, под давлением регулятора, активно выдавали ипотеку клиентам с минимальным первоначальным взносом 10–20% и высокой долговой нагрузкой до 60–80% дохода. Ключевая ставка была низкой, а рынок ипотеки — крайне доступным. Но с 2024 года ставки выросли, а программы льготной ипотеки завершились, что сделало ежемесячные платежи непосильными для многих.

Увеличение безработицы, болезни, снижение премий и доходов привели к тому, что многие заёмщики не смогли справиться с долгом. Объём проблемной ипотечной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205–265 миллиардов рублей. Вместо того чтобы дожидаться штрафов, судебного разбирательства и порчи кредитной истории, люди начали продавать квартиры самостоятельно, чтобы снизить потери.

Социальные последствия многогранны: треть заемщиков, продавших ипотечное жильё, живут в квартирах за 8–10 миллионов рублей, а каждый пятый — в пяти‑ и в шестизначных форматах, что говорит о серьёзной потере дохода и устойчивости. Это снижает доступность жилья для следующих поколений, усиливает расслоение рынка между теми, кто удержал кредит, и теми, кому пришлось вернуться к аренде или к родителям.

На рынке вторичного жилья предложение растёт, что дало плюс 18% продаж в некоторых регионах, но спрос на первичку ослабевает. Банки сталкиваются с досрочным возвратом части портфеля, что снижает риск дефолтов, но растёт долг внутри системы из‑за высоких ставок.

Экономика получает сигнал о необходимости более жёсткой дисциплины в кредитовании, пока ситуация не превратится в полноценный ипотечный кризис.