Что произошло с ипотекой в третьем квартале 2025 года?

Ипотечный рынок в третьем квартале 2025 года продемонстрировал рост, увеличив объем выдачи почти на четверть, что связано с постепенным снижением рыночных ставок.

Основным катализатором спроса продолжает оставаться льготная ипотека, хотя ее доля за этот период немного сократилась.

Впервые за несколько лет третий квартал 2025 года позволил проводить сравнение с периодами, когда массовая льготная ипотека уже не оказывала значительного влияния на рынок, что ранее приводило к рекордным объемам выданных кредитов.

С исчезновением эффекта высокой базы резкие падения спроса, наблюдаемые в первой половине года, прекратились. Наоборот, спрос начал восстанавливаться благодаря снижению ставок.

Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», российский рынок ипотеки в июле — сентябре демонстрировал позитивную динамику. За этот период банки выдали 250 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 1,148 трлн рублей, что указывает на активное восстановление сегмента.

За отчетный квартал объемы ипотечного кредитования увеличились: в количественном выражении рост составил около четверти, а в денежном приближался к трети.

Однако в годовом исчислении спрос на ипотеку в третьем квартале сократился на 17% в количественном отношении, в то время как в денежном почти не изменился (+4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года).

Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», третий квартал оказался примечательным тем, что из статистики исчез эффект высокой базы, связанной с массовой льготной ипотекой.

Эта программа действовала до 1 июля 2024 года, из-за чего в первой половине года фиксировалось значительное снижение на 55% в годовом выражении. Однако после завершения влияния высокой базы темпы спада значительно замедлились.

Оживление ипотечного рынка также отметили аналитики ВТБ. По данным пресс-службы банка, объем жилищных кредитов, выданных в России за период с июля по сентябрь, составил около 1,15 трлн рублей, что на 30% превышает показатели второго квартала. Несмотря на то что по итогам года рынок все еще отстает от результатов 2024 года примерно на треть, с июля наблюдается стабильный рост.

Положительная динамика отмечается как по сравнению с предыдущими месяцами, так и относительно аналогичных периодов прошлого года. Так, объем выдач вырос на 1% в июле, на 6% в августе и на 11% в сентябре по сравнению с соответствующими месяцами 2024 года.

За первые девять месяцев 2025 года (с января по сентябрь) российские банки, согласно данным Frank RG, выдали ипотеку на сумму 2,6 трлн рублей. Это на 33,5% меньше, чем за тот же период в 2024 году.

Одним из ключевых позитивных факторов для ипотечного рынка в третьем квартале эксперты выделяют смягчение денежно-кредитной политики Центробанка. Благодаря этому банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке, что усилило интерес к приобретению вторичного жилья, отметили в ВТБ.

В течение третьего квартала ипотечные ставки снизились почти на 4 процентных пункта.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к концу сентября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,24%, а на вторичное жилье — 21,22%. Для сравнения, в конце июня и начале июля ставки находились на уровне 24,9%. Основным драйвером ипотечного рынка в третьем квартале продолжали оставаться программы с господдержкой, особенно семейная ипотека.

По данным «Дом.РФ», за этот период россияне оформили 154 тысячи жилищных кредитов на сумму 893 млрд рублей. В количественном выражении объем выдач по льготным программам увеличился на 21% за месяц и на 52% за год, а в денежном выражении — на 24% и 54% соответственно.

Смягчение денежно-кредитной политики также вдохновило рост рыночных ипотечных программ. Банки предоставили 87 тысяч кредитов с увеличением на 58% по сравнению с прошлым кварталом на сумму 222 млрд рублей, что на 85% больше. Об этом сообщили в Институте развития жилищного строительства.

Увеличение спроса на рыночные кредиты привело к снижению доли льготных программ в совокупной выдаче за квартал. По количеству эта доля сократилась до 61% (на 3 процентных пункта меньше по сравнению со вторым кварталом), а по сумме — до 78% (на 4 процентных пункта ниже).

В ВТБ также отметили схожую тенденцию: рынок жилищного кредитования начал смещаться в сторону рыночных продуктов, а доля госпрограмм постепенно сокращается.

Согласно расчетам банка, в сентябре на льготные ипотечные программы пришлось 76% от общего объема выдач, тогда как в августе этот показатель составлял 78%, а в июле достигал максимальных значений в 82%.

Пресс-служба ВТБ прогнозирует, что к концу года доля льготных программ плавно снизится до 70%. Средний размер ипотечного кредита за год увеличился почти на миллион рублей.

Данные «Дом.РФ» показывают, что за третий квартал средний ипотечный кредит остался практически без изменений и составил 4,6 миллиона рублей (+0,1 млн руб.). Однако в годовом выражении показатель вырос на 0,9 миллиона рублей, что эквивалентно почти четверти его первоначального значения.

Такую динамику эксперты связывают с повышением стоимости жилья, которое заставляет россиян увеличивать объем заемных средств. Несмотря на постепенное снижение рыночных ставок по ипотеке в третьем квартале, они все еще остаются высокими, что сдерживает спрос.

Аналитики «Дом.РФ» утверждают, что для восстановления массового интереса к ипотеке ставки должны опуститься ниже 15%.

Согласно базовому сценарию Центрального банка, при среднем уровне ключевой ставки в 18,8–19,6% в 2025 году и 12–13% в 2026 году снижение ипотечных ставок до приемлемого уровня может произойти не ранее середины 2026 года.