«Динамика очень агрессивная». Почему доля проблемной ипотеки на ИЖС в России резко выросла?

Доля проблемных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) значительно увеличилась: с 0,2% в начале 2024 года до 4,6% к концу третьего квартала 2025 года. Об этом сообщил Александр Копылов, начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка, в рамках пленарного заседания форума «Свой дом: новая реальность частного жилья», организованного компанией «Дом.РФ».

По его словам, рост связан с ипотечными кредитами на ИЖС, по которым наблюдаются просрочки выплат. На данный момент задержки фиксируются практически по каждому двадцатому кредиту. Копылов подчеркнул, что динамика увеличения доли таких кредитов «действительно очень агрессивная».

Резкий рост доли проблемной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) объясняется несколькими факторами. Один из ключевых причин связан с нерешенными проблемами подрядчиков, которые не исполнили свои обязательства по строительству объектов ИЖС.

Представитель Центробанка отметил, что такие риски сейчас сведены к минимуму благодаря внедрению счетов эскроу, используемых при заключении подрядов на строительство частного жилья. Однако более значимой остается системная проблема, связанная с высокой долговой нагрузкой заемщиков в сегменте ИЖС. В настоящее время около 30% ипотечных кредитов выдаются клиентам, которые используют до 80% своего дохода на обслуживание задолженности. Это невероятно высокий показатель, подчеркнул Александр Копылов.

Для стабилизации данной ситуации Центробанк применяет макропруденциальные лимиты (МПЛ). Этот инструмент позволяет устанавливать количественные ограничения на объем кредитов, которые банки могут выдавать и удерживать в портфеле, если они связаны с высоким уровнем финансовой нагрузки заемщика.

На сегодняшний день максимальная доля таких кредитов в структуре ипотеки на ИЖС составляет 25%, что несколько ниже показателя предыдущего квартала, равного 29%. Тем не менее, даже текущие лимиты по данному направлению остаются значительно выше и превалируют над лимитами для кредитов на новостройки — там аналогичный показатель составляет всего 2%.

Общий объем ипотечного портфеля российских банков сейчас составляет 21 трлн рублей, сообщил представитель Центробанка. Из этой суммы около 3 трлн рублей приходится на ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что составляет примерно каждую седьмую ипотеку на жилье. С

егмент этот, по словам Копылова, с одной стороны, занимает сравнительно небольшую долю, но с другой — играет достаточно заметную роль. В третьем квартале 2025 года банки выдали ипотеки на ИЖС на общую сумму 180 млрд рублей. Это меньше, чем во втором квартале 2024 года, который стал пиковым периодом в данном сегменте на фоне завершения программы массовой льготной ипотеки.

Тогда объем выдачи ипотеки на ИЖС за три месяца достиг 250 млрд рублей.

Тем не менее, показатель третьего квартала почти втрое превышает объемы начала 2025 года.

Таким образом, как отметил Копылов, текущий год демонстрирует стабильную тенденцию роста выдач. Он оценил такую динамику как положительную. В его прогнозе говорится о совершенствовании ипотечного кредитования на ИЖС и увеличении его доли в общем объеме рынка по мере развития загородного строительства и возможного снижения ставок по рыночной ипотеке.

При этом он подчеркнул важность недопущения роста рисков, которые могут быть связаны с этим видом кредитования.