28.10.2022 15:40
13770

Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?


Около 70 миллионов квадратных метров жилья в новостройках, находящихся на финальной стадии готовности, ждут своего покупателя. Об этом заявил на девелоперском форуме в Москве вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
«Сейчас идет падение спроса, мы видим большое количество нераспроданного жилья, которое построено или находится в финальной стадии готовности. Сегодня видел цифру, что количество нереализованного жилья на первичном рынке достигает 70 миллионов квадратных метров. Это верхние точки годового ввода многоквартирных домов и ИЖС», — сказал Антон Мороз.
Не лучше ситуация и в сфере инвестиций. Так, общий объем инвестиций в недвижимость России может снизиться на 13%, до 350 млрд рублей по итогам 2022 года, в сравнении с прошлым годом. Об этом сообщила ТАСС старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала консалтинговой компании CORE.XP Ирина Ушакова.
«Общий объем инвестиций по итогам 2022 года может снизиться до 13% в годовом сопоставлении и составить порядка 350 млрд рублей. При этом большая часть вложений по итогам года придется на коммерческие сегменты», - заявила Ушакова.
По ее словам, желание иностранных инвесторов покинуть российский рынок формирует большой объем потенциальных сделок, в основном - в коммерческой недвижимости, их закрытие произойдет в четвертом квартале.
Сохраняющийся уровень общей неопределенности продолжит оказывать значительное влияние на игроков рынка.
Несмотря на рост инвестиций в коммерческие объекты, по итогам первых трех кварталов 2022 года общий объем вложений в недвижимость России (включая площадки под жилье) снизился в годовом сопоставлении на 14%, до 247 млрд рублей (не включая сделки по поглощению девелоперами других игроков), говорится в аналитическом отчете CORE.XP.

В частности, в третьем квартале общий объем вложений составил порядка 99 млрд рублей, что сопоставимо с результатом предыдущего года.

По данным аналитиков, инвестиции в площадки под жилье отстают от рекордного уровня 2021 года - по результатам первых трех кварталов текущего года они достигли 113 млрд рублей (-32% по сравнению с прошлым годом).
По результатам девяти месяцев 2022 года наиболее популярными сегментами стали офисный и складской, которые привлекли по 31% и 33% от объема вложений соответственно.
Экспертное сообщество оценивает потенциал падения арендного дохода торговых центров на 35-45% по сравнению с 2019 годом (и это без учета инфляционных процессов); падение поступлений от аренды может вновь привести к переходу порога безубыточности объектов торговой недвижимости.
Между тем, по мнению экспертов, ситуация в рынке недвижимости не такая уж и печальная. Например, с точки зрения инвестиций он по-прежнему представляет интерес, и немалый, просто теперь каждый инвестиционный шаг требует более серьезной подготовки.
Согласно данным, компания IBC Real Estate, на которые ссылается BFM.ru, общероссийский объем инвестиционных сделок, закрытых с начала года, составил 334 млрд рублей, что на 41% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
В третьем квартале 2022 года объем инвестиционных вложений превзошел показатель прошлого 2021 года в аналогичном периоде на 30% и составил 128 млрд рублей. Как поясняют в компании, значительному росту объема транзакций способствовал выход из российских активов иностранного капитала: по итогам девяти месяцев 2022 года доля таких сделок составила 19%, или 62 млрд рублей в абсолютных значениях, что превысило показатель за аналогичный период 2021 года более чем в 3,5 раза.
Начиная с февраля 2022 года структура инвестиционного спроса продемонстрировала высокую волатильность. Минуя непродолжительный период затишья в апреле — мае, в третьем квартале на фоне снижения ключевой ставки и расширения действующих льготных программ по ипотеке деловая активность застройщиков жилья возобновилась. Инвесторы вновь начали проявлять повышенный интерес к площадкам под развитие жилых проектов: по итогам третьего квартала 2022 года доля таких инвестиций в объеме транзакций возросла до 36% (против 24% во втором квартале).

Еще одним лидером остается сегмент складской и производственной недвижимости.

«С начала года объем инвестиций в этот сегмент составил 64 млрд рублей и на 46% превзошел результат аналогичного периода прошлого года, став максимальным показателем за всю историю рынка с 2001 года», — подчеркивают в IBC Real Estate.
В первую очередь этому способствовал уход с российского рынка иностранных инвесторов, которые продавали свои активы.
Кроме того, новым трендом в рамках общегосударственного фокуса на импортозамещение стали производственные объекты. В период с января по октябрь текущего года объем подобных транзакций вырос по сравнению с 2021 годом в 2,5 раза и составил 26 млрд рублей.
«С инвестиционной точки зрения сейчас на рынке недвижимости интересный период, рынок очень живой и разнообразный. Безусловно, под влиянием непростых условий он весьма разнонаправленный, различные сегменты чувствуют себя по-разному. Например, в коммерческой недвижимости присутствуют сложности, связанные с ростом вакансии, в высокобюджетных классах жилья — с ростом себестоимости строительства, на вторичном рынке — со спросом. Однако объемы инвестиций при этом растут», — отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэл Казарян.
По его словам, несмотря на сложности и внешнее давление, многие инвесторы продолжают искать для себя новые возможности и точки роста.
«Мы видим новые сделки, новые идеи реализации, новые дистрессы уходящих иностранцев, активную покупку земельных участков. Сегодня бизнес демонстрирует достаточно быструю адаптацию и хорошую положительную динамику. Есть инвесторы, которые ищут для себя апсайды, есть инвесторы, которые некоторое время занимали выжидательную позицию и сейчас вошли в активную фазу поиска выгодных предложений.
А такие, безусловно, есть благодаря дисконтам, которые появились на рынке, в том числе в результате массового исхода международного бизнеса. По российским сделкам без иностранного участия они варьируются в пределах 10-15% к прошлому году, по сделкам с выходом иностранного бизнеса дисконты составляют порядка 30-40%, а в отдельных случаях достигают 50%», — подчеркивает Микаэл Казарян.
Таким образом, отмечает эксперт, при желании сейчас можно найти очень выгодные варианты, которые дадут существенную прибыль. Расширение возможностей льготной ипотеки и уход международных компаний обеспечили российскому рынку рекордный объем сделок. При этом многие инвесторы все еще откладывают покупку крупных активов в ожидании еще больших дисконтов. На этом фоне в ближайший год мы ожидаем, что высокий объем инвестиций сохранится, но их структура будет меняться.
«Жилое строительство останется одним из ключевых драйверов экономики, так как стимулирование ипотечного кредитования, которое является приоритетом для регуляторов, продолжит обеспечивать стабильный рост притока инвестиций в этот сегмент. В то время как в коммерческой недвижимости пиковые объемы инвестиций будут наблюдаться до тех пор, пока продолжится переток активов от международных инвесторов к локальным игрокам, после чего рынок перейдет в стадию постепенной стабилизации», — отмечает Микаэл Казарян.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!