Уплата налогов при сдаче квартиры в аренду: почему лучше действовать легально?

Почему лучше легально?

Для многих владельцев недвижимости, сдача свободной квартиры в аренду представляет собой удобный и стабильный способ получения дополнительного дохода. Однако, чтобы избежать конфликтов с арендаторами и проблем с налоговыми органами, необходимо не только оформить договор аренды, но и соблюдать все юридические требования, включая уплату налога.

Согласно законодательству, арендная плата считается доходом, который подлежит налогообложению. Независимо от распространенного мнения, что налог можно игнорировать или обойтись без оформления договора, следует помнить, что о нелегальной сдаче жилья может сообщить практически любой человек — от недовольного арендатора до соседей, участкового или даже управляющей компании.

В случае выявления подобного дохода налоговыми органами, и при невозможности его легального подтверждения, собственника ожидают доначисление налога в размере 13%, штрафы и начисление пеней.

Помимо этого, отсутствие договора усложняет защиту прав арендодателя. Например, если арендатор нанесет ущерб собственности, владельцу будет крайне сложно взыскать компенсацию или добиться справедливости.

Как составить договор аренды

Договор аренды представляет собой ключевую основу взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором. Он может быть заключен на любой срок — от нескольких дней до нескольких лет.

Однако есть важное различие:

- если срок договора превышает один год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре;

- если срок менее года, регистрация в Росреестре не требуется.

Важно помнить, что обязанность уплаты налога с дохода возникает вне зависимости от регистрации договора или его наличия.

Если доход получен, налог платить нужно. Кроме того, объектом аренды может выступать как дом, квартира, так и отдельная их часть, например, комната.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ объектом найма могут быть:

- квартира;

- жилой дом;

- часть дома или квартиры, при условии пригодности для постоянного проживания (например, отдельная комната с окном, собственным входом и необходимыми коммуникациями).

Содержание договора может варьироваться, но обязательно должно включать следующие пункты:

1. Предмет договора:

- адрес сдаваемой недвижимости;

- общую и жилую площадь объекта;

- количество комнат;

- отсутствие обременений (например, ипотеки, арестов или запретов на сдачу);

- список передаваемого имущества (мебель, бытовая техника и другие вещи), который можно оформить в виде приложения.

Такой перечень позволяет защитить собственника от возможных действий недобросовестных арендаторов, если после их выезда обнаружится недостача или порча имущества.

2. Условия внесения залога. Этот платеж служит гарантом на случай повреждения имущества, задержки оплаты или досрочного расторжения договора. Обычно его размер равен одной месячной арендной плате.

Важно понимать, что залог сам по себе не является доходом владельца жилья и налог с него не взымается при возврате арендатору. Однако если залог полностью или частично удерживается (например, для покрытия затрат на ремонт сломанной стиральной машины), он становится доходом собственника и подлежит налогообложению.

Условия оплаты:

- Определить размер арендной платы.

- Указать сроки и способы перечисления (на банковскую карту, наличными или через банк).

- Предусмотреть размер неустойки за задержку платежей.

- Уточнить возможность повышения арендной платы в течение срока действия договора, а также степень такого повышения, если оно допустимо.

- Разъяснить, что включает оплата: только аренду или дополнительно коммунальные услуги, интернет и уборку. Этот момент принципиален, поскольку расходы нанимателя на коммунальные услуги могут быть расценены как доход владельца квартиры.

Ответственность сторон:

- Определить действия арендатора при порче сантехники, разбитом окне, содержащихся в квартире животных вопреки договоренности или приведенных гостях, причинивших ущерб имуществу.

- Установить, что должен сделать собственник при досрочном расторжении договора без предварительного уведомления.

- Определить ответственность за пожары, затопления квартиры арендодателя или соседей, аварии — если они произошли по вине одной из сторон.

Дополнительно: составление акта приема-передачи. В акте фиксируется состояние квартиры на момент заселения.

Например:

- Наличие трещин на стенах.

- Отколовшуюся плитку.

- Поломки бытовой техники (холодильника, стиральной машины), кранов.

- Отсутствие ключей, пультов управления либо инструкций.

- Количество переданных ключей от квартиры.

Акт приема-передачи должен быть подписан обеими сторонами. Без этого документа невозможно подтвердить, что повреждения появились после вселения арендатора.

Если оплата аренды производится наличными, важно иметь документальное подтверждение передачи денег — например, расписку как за первый месяц аренды, так и за залог.

Ключевые сведения для расписки:

- ФИО обеих сторон.

- Дата и время получения денег.

- Адрес сдаваемой квартиры.

- Сумма, которая была передана.

Заключение договора с арендатором помогает собственнику квартиры защитить свои права и подтверждает законность получения дохода.

За что именно платить налог

Налог уплачивается только с полученного дохода. Однако не все средства, поступающие от арендатора, считаются доходом.

Не облагается налогом:

- Залоговая сумма (обеспечительный платеж), если она в итоге возвращена арендатору.

- Оплата коммунальных услуг по счетчикам, когда арендатор вносит средства напрямую за их фактическое потребление.

Облагается налогом:

- Арендная плата – любая сумма, поступающая от арендатора за использование жилья.

- Фиксированная сумма за коммунальные услуги, если в договоре указано, например, «ежемесячно арендодатель получает 5 тыс. рублей на оплату воды, света, газа».

Это считается доходом арендодателя, поскольку он устанавливает размер платы самостоятельно, а не на основании фактических данных.

- Частичная сумма залога, которую вы удерживаете, например, для компенсации расходов за ремонт поврежденного имущества.

Как платить налоги за сдачу квартир

Физическое лицо

Ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13%. Заявление о доходах необходимо подать через личный кабинет на сайте ФНС до 30 апреля следующего года. Сам налог должен быть оплачен до 15 июля того же года. Для подтверждения полученного дохода требуется предоставить договор аренды, подписанный с арендатором, расписку о получении денежных средств и выписку из банка.

После проверки всех документов налог будет начислен владельцу жилья. В случае, если у недвижимости несколько собственников, каждый из них подает отдельную декларацию и оплачивает налог в соответствии со своей долей. Если годовой доход превышает 5 миллионов рублей, на сумму сверх этого предела будет применяться ставка в размере 15%.

Индивидуальный предприниматель

Открытие ИП для сдачи одной квартиры нецелесообразно. Однако, если вы приобрели несколько квартир исключительно для сдачи их в аренду, и ваш доход превышает лимиты, позволяющие быть самозанятым, имеет смысл задуматься об оформлении статуса индивидуального предпринимателя.

При этом необходимо учитывать особенности налогообложения: декларацию о доходах в качестве ИП нужно подавать до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Оплата налога осуществляется в сроки, установленные выбранной системой налогообложения. Существует несколько вариантов налоговых режимов для этой деятельности. Общая система налогообложения предполагает налог на уровне 13%, что зачастую оказывается невыгодным для владельцев недвижимости, так как ставка аналогична налогу физических лиц.

Более выгодным может стать выбор упрощенной системы налогообложения (УСН) по схеме «доходы», где налог составляет 6% от суммы полученного дохода. Еще один вариант — патентная система. Здесь налог уплачивается раз в год фиксированной суммой, размер которой зависит от региона.

Самозанятый

Это наиболее удобный и выгодный вариант для большинства владельцев квартир — уплата налога на профессиональный доход (НПД). Такой режим подходит, если годовой доход не превышает 2,4 миллиона рублей.

Ставки налога следующие:

- 4% при сдаче жилья физическим лицам.

- 6% при сдаче компаниям или индивидуальным предпринимателям.

Преимущество НПД в том, что не нужно подавать декларации. Расчет налога выполняется автоматически через приложение «Мой налог». Оплатить налог нужно до 25 числа месяца, следующего за расчетным.

Сумма к оплате отображается в приложении уже к 12 числу. Процесс регистрации в сервисе занимает не более пяти минут, и все операции можно выполнить онлайн, без необходимости личного присутствия.