В Севастополе в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду составляет 4,2%

Аналитики «Циана» подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.

В Севастополе в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке составляет 4,2%.

За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.

Во второй половине 2025 г. Центробанк начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.

Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.

«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – отметила Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».

Ранее эксперты федерального портала «Мир квартир» провели исследование на тему, какие города наиболее выгодны для покупки недвижимости с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду. В рамках расчётов предполагалось, что сдаваемое жильё будет приносить доход круглый год без периодов простоя.

Дополнительные расходы владельцев, такие как затраты на ремонт, коммунальные услуги, налоги и прочие издержки, в анализе не учитывались. Средние данные по стоимости квартир на вторичном рынке и по уровню арендных ставок были взяты из внутренней аналитики портала.

В исследовании специалистов Симферополь расположился на 59 месте. Цена квартиры – 8 725 068 рублей. Аренда в месяц – 40 609 рублей. Доходность – 5, 6 %. Окупаемость – 17, 9 лет. В рейтинге специалистов Севастополь оказался на 67 месте. Цена квартиры – 9 411 730 рублей. Аренда в месяц – 39 422 рублей. Доходность - 5,0 %. Окупаемость – 19, 9 лет.

По данным аналитического портала недвижимости «Неагент», за три года (с начала 2023-го по январь 2026-го) стоимость аренды практически всех типов жилья в городе выросла в среднем на 40–45%.

Динамика цен от комнаты до загородного дома за три года:

- Комната: с 11 201 рубля до 15 450 рублей в месяц — рост на 38%.

- Однокомнатная квартира: с 21 459 до 30 999 рублей — +44,5%.

- Двухкомнатная квартира: с 28 623 до 41 934 рублей — +46,5%.

- Трёхкомнатная квартира: с 40 297 до 57 200 рублей — +42,3%.

- Дом или дача: с 31 099 до 54 476 рублей — +75%, что является самым заметным скачком.

Собственники ужесточают требования

В условиях дефицита предложения и избытка желающих снять жильё владельцы квартир стали более категоричны. Почти 75% собственников отказывают лицам без российского гражданства.

Стали стандартом и другие ограничения:

- Запрет на животных (указывают до 80% арендодателей).

- Отказ семьям с маленькими детьми (около 70% объявлений).

- Ограничение на количество проживающих (например, только для семьи из двух человек).

Кроме того, около 90% наймодателей не готовы идти на уступки в размере страхового депозита, а в договорах всё чаще встречается условие о возможном пересмотре арендной ставки в течение срока его действия.

Рост стоимости аренды домов и дач значительно опережает динамику по квартирам. Это связано с возросшим спросом на загородное жильё: арендаторы всё чаще выбирают простор, тишину и возможность удалённой работы, особенно в пригородных зонах Севастополя — Балаклаве, Инкермане и на мысе Фиолент.

Почему так дорого?

Несколько факторов объясняют текущую траекторию цен:

- Миграционный приток. С 2022 года Севастополь остаётся одним из ключевых городов для внутренней миграции. Это устойчиво поддерживает спрос на арендное жильё, особенно в сегменте «однушек» и «двушек».

- Ограниченное предложение. Несмотря на активное строительство, темпы ввода нового жилья не успевают за ростом числа потенциальных арендаторов. Владельцы, осознавая это, корректируют ставки вверх, особенно в преддверии сезона.

- Инфляция и издержки собственников. Рост коммунальных тарифов, налогов и стоимости обслуживания недвижимости напрямую влияет на арендные ставки.

- Изменение предпочтений. Арендаторы всё чаще готовы платить больше за жильё с ремонтом, мебелью, техникой и хорошим расположением — особенно в новых микрорайонах, таких как «Доброгород» или даже в бухте Камышовая, где появилось много новых домов и хорошо развита инфраструктура.

За прошедший 2025 год рынок долгосрочной аренды в России демонстрировал сдержанную динамику. Однако Севастополь стал ярким исключением, показав рекордный рост ставок на фоне уникального для страны дисбаланса спроса и предложения.

Предложение сократилось, а спрос вырос

В то время как в среднем по крупным городам России объявлений об аренде стало на 35% больше, в Севастополе объём предложения, напротив, снизился на 13%. Причиной стала активная продажа квартир, ранее сдававшихся внаём, на волне высокого спроса на покупку жилья в Крыму.

Парадоксально, но именно на фоне сокращения вариантов интерес к долгосрочной аренде в регионе вырос на 18%. Этот всплеск вызван несколькими факторами: переориентацией части спроса с Краснодарского края на Крым, притоком специалистов и, что важно, высокой стоимостью ипотек

Арендаторы ищут оптимальный формат

Структура спроса в Севастополе остается классической, с фокусом на оптимальное соотношение цены и комфорта. Наиболее востребованными, как и по всей стране, остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Однако заметна и специфика курортного города: устойчивый интерес к просторному жилью для больших семей и к компактным студиям.

Конец эпохи: спрос на «бабушкины квартиры» в Севастополе упал до минимума

Одной из ключевых общероссийских тенденций, которая в полной мере проявилась и в Севастополе, стал резкий спад интереса к аутентичному старому фонду — так называемым «бабушкиным квартирам».

Прогноз на 2026 год: рост продолжится, но темпы замедлятся

Этот прогноз основан на нескольких факторах:

- Инфляционная индексация: ежегодный рост цен станет базовым драйвером.

- Дисбаланс рынка: предложение вряд ли сможет быстро догнать высокий спрос, особенно в пиковые летние и осенние месяцы.

- Курортный статус: Севастополь остаётся одной из ключевых альтернатив для внутреннего туризма и переезда, что поддерживает жилищный спрос.

Однако темпы роста, вероятно, будут более умеренными, чем в 2025 году. С одной стороны, возможное снижение ключевой ставки Банка России может вернуть часть инвесторов на рынок аренды. С другой — высокая база прошлогоднего скачка цен и ограниченная платежеспособность арендаторов будут сдерживать дальнейший резкий взлёт ставок.

Таким образом, рынок аренды Севастополя в 2026 году ожидает продолжение восходящего тренда. Арендаторам стоит готовиться к дальнейшему росту стоимости и ужесточению условий, а также активнее искать варианты в низкий сезон (зима–весна). Собственникам, напротив, рынок предоставляет благоприятные условия для сдачи жилья, но важно адекватно оценивать конъюнктуру и не завышать ставки сверх разумных пределов, чтобы не спровоцировать длительные простои.

Материалы по теме: