«Почему кредитование падает, а ввод растёт?» В Севастополе рынок ИЖС развивается за счёт семейной ипотеки

Эксперты задались вопросом: «Почему кредитование в сегменте индивидуального строительства падает, а ввод растёт»?

Рынок ипотеки в этом году столкнулся с серьёзным падением выдачи из-за сворачивания льготной программы и роста рыночных ставок. Но больше всего пострадал сегмент индивидуального жилищного строительства, который продолжает формировать большую часть ввода жилья в стране. Почему кредитование на возведение и покупку частных домов серьезно отстает от показателей нового строительства.

Кредитование на частные дома отстаёт. Источник: «Коммерсантъ»

В январе—марте 2025 года объём выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и готовые дома по всей России снизился на 80% год к году, до 10,3 тыс. кредитов, и на 76% в деньгах, до 56 млрд руб., следует из подсчётов Аналитического центра ДОМ.РФ. В большей степени спад кредитования наблюдался в сегменте ИЖС — в 14 раз год к году в количественном выражении, в то время как спрос на покупку готовых домов с привлечением ипотеки снизился только в 2,5 раза, уточняют аналитики.

В ДОМ.РФ объясняют такое падение ростом рыночных ставок по ипотеке и окончанием массовой программы господдержки. На неделе с 24 по 30 марта 2025 года средневзвешенная ставка на покупку готового дома составляла 29,01% годовых, на строительство жилого дома — 29,44%, в то время как год назад (25 марта — 31 марта 2024 года) значения были практически в два раза ниже: 16,77% и 16,95% соответственно, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ».

Но в целом на рынок ипотеки высокие ставки повлияли менее серьёзно, чем на сегмент ИЖС. За первый квартал 2025 года, по оценке ДОМ.РФ, российские банки предоставили гражданам 146 тыс. ипотечных кредитов, что на 49% меньше год к году, на 612 млрд руб. (–42%). Иными словами, спрос на покупку квартиры в многоквартирном доме с привлечением займа снизился не так существенно.

В сложившихся условиях спрос на частные дома сильно пострадал. По подсчётам «ЦИАН.Аналитики», в январе—апреле 2025 года число просмотров объявлений о продаже частных домов снизилось на 23% год к году. Сегмент многоквартирных домов тоже столкнулся со снижением спроса, но не таким серьезным. По данным Росреестра, в январе—марте 2025 года было зарегистрировано 157,6 тыс. договоров долевого участия, что на 12% меньше год к году.

На это повлияло и уменьшение разрыва между стоимостью ИЖС и квартиры в новостройке, считает руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

На начало 2025 года возведение теплового контура дома без учёта стоимости участка стоило 110 тыс. руб. за 1 кв. м при использовании клееного бруса, каркасного — от 90 тыс. руб., из кирпича — от 130 тыс. руб., газобетона — от 100 тыс. руб. Подорожали и участки: в июле 2025 года цена сотки земельного участка в среднем по стране увеличилась на 25% год к году, до 243 тыс. руб., следует из подсчетов «ЦИАН.Аналитики». Квартиры в строящихся домах подорожали не так серьёзно. В апреле 2025 года, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», 1 кв. м такого жилья стоил 196,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 16% больше год к году, пишет «Коммерсантъ».

В Севастополе также дорожает всё – и земля, и стройматериалы, и услуги строителей, не растут только доходы граждан.

Длительное время рынок ИЖС для местных и не только собственников частных домов, которые успели построить дома, или ещё в процессе, держался за счёт семейной ипотеки. Это пока единственная возможность для участников рынка ИЖС в качестве потребителей.

Напомним, максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей. Требуется первоначальный взнос, размер которого зависит от суммы кредита, но не менее 20%.

Срок кредитования может быть до 30 лет. Обязательным условием является наличие детей, при этом хотя бы один из них должен быть младше 7 лет, или наличие детей-инвалидов в возрасте до 18 лет, либо два и более детей в возрасте от 7 до 18 лет.

Например, стоимость строительства составляет 5 млн рублей, а участок стоит 1 млн рублей. Соответственно, для оформления ипотеки заёмщик должен иметь собственные средства в размере 1 206 000 рублей (20,1% х 6 млн).

Как видим, достаточно выполнимые условия, не граничащие с кричащей роскошью, и при удачном стечении обстоятельства можно стать обладателем небольшого дома до 100 кв. м.

Как уже было сказано выше, ипотечные программы сворачиваются, а ввод индивидуального жилого сектора растёт. В Севастополе в 2024 году было введено всего жилья 346 тыс. кв. м (-28% к предыдущему году). В многоквартирных домах ввод жилья составил – 94 тыс. кв, на долю ИЖС пришлось 252 тыс. кв. м (- 37% по отношению к предыдущему году).

В 2025 году по результатам апреля ввод жилья составил 102 тыс. кв. м, и это только ИЖС. Многоквартирные дома пока без результата.

Однако, начиная с 2025 года, общая динамика ввода жилья в Севастополе, как частного, так и многоквартирного, стала замедляться.

Динамика ввода жилья в Севастополе. Источник: Дом.РФ.

Начиная с апреля 2017 года показатели ввода жилья в Севастополе всё время росли, однако в 2021 году они упали на 19% и составляли на апрель месяц 518 тыс. кв. м. В 2022 году в аналогичный период было повышение на 8% и объём ввода составил 557 тыс. кв. м. В 2023 году – 480 тыс. кв. м (-14%), в 2024 году – 346 тыс. кв. м (- 28%).

Пока спрос на ипотеку для покупки квартиры в многоквартирных домах снижается меньшими темпами, чем на ИЖС, показатели ввода в этих сегментах демонстрируют противоположную динамику. В январе—марте 2025 года объем ввода многоквартирных домов по всей России сократился на 17% год к году, до 7 млн кв. м, в то время как в сегменте ИЖС показатель вырос на 20%, до 25 млн кв. м, следует из подсчётов ДОМ.РФ.

К цифрам по вводу ИЖС нужно относиться сдержанно: в показателе заложен и морально, и физически устаревший жилой фонд, введенный по «дачной амнистии», и построенные на продажу вне организованных коттеджных поселков дома, то есть весьма условно готовые к заселению, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов

Реальную долю таких домов в общем объёме ввода частного домовладения никто не знает, и искажение статистических данных будет происходить ещё многие годы, поскольку газификация новых регионов и действия дачной амнистии продолжаются, а перевод садовых домов в сегмент ИЖС кажется неисчерпаемым, считает руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

В любом случае, без семейной ипотеки и других инструментов для севастопольцев строительство дома не представляется возможным, а это большой минус для демографической ситуации в целом.

Каждая севастопольская семья хотела бы жить в просторном доме на природе, но, когда возможности не совпадают с потребностями, происходит негативный социальный эффект.

Материалы по теме:

«Покупательская способность оживилась». Сколько стоит дом в Севастополе и Крыму?

«Доходность 5,5%, но ждать полжизни». Сколько необходимо лет, чтобы окупилась покупка дома в Севастополе?

«Маленькая доходность». Сколько лет будет окупаться дом в Крыму и Севастополе?