КРТ без тормозов: российским застройщикам развязывают руки

В России разработали законопроект, который должен упростить запуск и реализацию проектов комплексного развития территорий (КРТ), а также минимизировать риски для застройщиков. Документ предлагает продление сроков реализации без штрафных санкций, решение проблемы с «потерянными собственниками» и ослабление некоторых требований к участникам проектов.

Проект поправок в Градостроительный и Жилищный кодексы страны опубликован на портале нормативных правовых актов. Инициатива направлена на устранение ключевых препятствий, затрудняющих девелоперам внедрение проектов КРТ.

Механизм комплексного развития территорий, которому всего пять лет, нуждается в «тонкой настройке». Проекты часто сталкиваются с проблемами на фоне нестабильной финансовой ситуации в мире, международных санкций, а также из-за юридических сложностей при изъятии недвижимости в рамках КРТ.

Одно из ключевых предложений законопроекта — предоставить застройщикам возможность продлевать сроки строительства без штрафов в случаях, когда задержка вызвана не зависящими от них обстоятельствами. Сейчас любое отставание от графика грозит санкциями и судебными разбирательствами.

Еще одно значимое изменение касается так называемых «потерянных собственников». В ситуациях, когда права на недвижимость не зарегистрированы или владельцы не выявлены, предлагается предоставить органам власти право через суд оформлять такие объекты в государственную или муниципальную собственность для их последующего включения в проекты КРТ.

Сложности с установлением собственников обычно возникают из-за отсутствия данных в ЕГРН, незарегистрированного наследства или ликвидации юридических лиц. Эти факторы нередко приводят к затягиванию проектов.

Среди нововведений документа также предлагается установить предельный срок внесения изменений в градостроительные документы — до 90 дней, а также уточнить порядок исключения домов из проектов КРТ для минимизации юридических споров.

Изменения коснулись и требований к участникам программы КРТ. В частности, пересмотрены критерии опыта застройщиков, что позволит расширить круг компаний-участников и повысить конкуренцию.

Механизм комплексного развития территорий сегодня используется для редевелопмента промышленных зон и устаревших жилых кварталов. Однако в реальности проекты нередко затягиваются из-за длительных процессов согласования, трудностей с поиском владельцев недвижимости и жестких условий по договорам.

Принятие предложенных поправок сделает механизм КРТ гибче и эффективнее, ускорит реализацию проектов и принесет выгоду всем заинтересованным сторонам: бизнесу, властям и жителям.

Для бизнеса принятие инициативы станет сигналом того, что государство пытается снизить регуляторные барьеры и риски в строительной сфере. В результате реализация проектов станет менее затратной по времени и более предсказуемой по срокам. Тем не менее перераспределение прав на «бесхозные» объекты может усилить роль государства в управлении территориями, что потребует от застройщиков повышенного внимания к юридическим деталям.

Рассмотренный на заседании проект предусматривает строительство двух многоквартирных домов. Архитекторы предусмотрели каскадное понижение этажности от 9 до 5 уровней в сторону общественных зеленых зон, а дефицит парковочных мест компенсируется за счет подземной стоянки между домами.

Застройщику предстоит уделить пристальное внимание озеленению, качеству малых архитектурных форм (МАФ) и освещению, чтобы дворы стали комфортным продолжением жилой среды. Впереди предстоит проектирование и согласование облика остальных кварталов, которые последовательно пройдут тот же путь утверждения, формируя новый современный район на Балаклавском шоссе.