17.11.2025 16:08

Ипотечный рынок России: настоящее печально, будущее катастрофично?

По итогам десяти месяцев этого года российские банки выдали ипотечных кредитов почти на 3,1 трлн рублей, что на 27,7% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. В октябре граждане оформили 101,7 тысячи ипотечных кредитов, что на 30,4% чем за аналогичный период прошлого года. Зато по сравнению с сентябрем отмечается рост в 24,2%.

Аналитики Frank RG связывают месячный рост с решением Центробанка РФ снизить ключевую ставку, что, в свою очередь, привело к уменьшению ставок по рыночным ипотечным программам. Тем не менее, совокупный спрос на ипотеку за текущий год пока отстает от прошлогодних показателей.

Ипотека в России станет массовой при ставке в 5-6%. Об этом заявил журналистам вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин в ходе бизнес-форума Россия - Оман.

«Ипотека должна быть под 5-6%, тогда она будет массовой. Если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать», - сказал Марат Хуснуллин.

При этом, по его словам, даже при нынешней ключевой ставке в 16,5% происходит оживление рынка.

«Начала появляться рыночная ипотека. Ее доля в последний год составляла 18%, что очень мало. А без рынка ипотеке, конечно, развиваться тяжело», — заявил Марат Хуснуллин.

Но с рыночной ипотекой тоже не все так просто.

Так, согласно данным Марата Хуснуллина, доля рыночной ипотеки снизилась до минимального значения в 18%.

«У нас в этом году доля рыночной ипотеки в начале года составила 18%, чего не было никогда с момента запуска ипотеки в нашей стране. Это очень мало», — отметил Марат Хуснуллин.

При этом, согласно данным председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной, наблюдается обратная тенденция роста рынка рыночной ипотеки.

«Рынок жилья сейчас активизируется. И мы видим, что доля рыночной ипотеки не очень большая, но даже рыночная ипотека начала расти при смягчении денежно-кредитных условий», — заявила Эльвира Набиуллина.

Относительно роста выдачи ипотеки тоже не все так радужно, как это выглядит на первый взгляд.

Около 25% квартир, которые были проданы за последние два года в Москве, могут снова вернуться на рынок. Об этом заявил РИА Недвижимость руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко в кулуарах XIX Московского форума лидеров рынка недвижимости.

«Последние два года довольно много продавалось по схеме «купи сегодня, плати завтра». Это, прежде всего, рассрочки, траншевая ипотека. Если примерно половину покупали в семейную ипотеку, то все остальное - это вот эти схемы», - подчеркнул Олег Репченко.

Он также отметил, что в Москве доля квартир в рассрочку доходила до 50%.

По словам Репченко, люди, которые брали жилье таким образом, надеялись при снижении ставки перекредитоваться и расплатиться. Но, если период высокой ставки затягивается, то у человека нет возможности перекредитоваться.

«Тогда половина от половины, ну или 25% квартир, которые были проданы за последние два года, могут вернуться на рынок. А при плохом развитии событий, могут и почти все соскочить», - заявил Олег Репченко.

Таким образом, квартиры, которые были как бы зарезервированы, могут вернуться в сегмент нераспроданных. Причем эти квартиры могут «подрезать» продажи остальных новостроек.

«Более того, сейчас идет рост дефолтов по рыночной ипотеке. Пока там доля не велика, порядка 1%, но она очень быстро растет. Я думаю, она будет расти и дальше, потому что немало людей могли переоценить свои возможности. Поэтому это еще один ручеек, который тоже будет приводить к возврату на рынок квартир», - уточнил Олег Репченко.

О риске «мыльного пузыря» на рынке недвижимости эксперты всерьез стали говорить еще в прошлом году.

Напомним, что ипотечный пузырь возникает тогда, когда резкие темпы роста жилищного кредитования приводят к заметному увеличению просроченной задолженности и доли высокорисковых заемщиков. Вследствие этого обрушиваются цены на недвижимость.

Как отмечалось в обзоре компании АКРА, с 2020 по 2024 год стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, чем доходы населения.

«На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен», — говорится в обзоре.

Чтобы избежать такой ситуации, целесообразно было бы вводить больше жилья и не допускать формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже.

Доступность жилья, несмотря на четыре года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений за последние десять лет. Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м.

Еще один негативный фактор для ипотечного рынка, по мнению специалистов АКРА, — увеличение среднего срока погашения кредита.

Таков был прогноз, но что изменилось в этом году?

Цены на недвижимость продолжают расти, хотя и меньше, чем официальная инфляция, но реальные доходы россиян стремительно падают. А это значит, что «мыльный пузырь» на рынке недвижимости и дальше будет надуваться.

Между тем, новые проекты реформы программы «Семейная ипотека» грозят и вовсе обрушить рынок недвижимости.

Более 2,8 млн семей рискуют потерять возможность воспользоваться льготной семейной ипотекой, если ставка по программе для пар с одним ребенком будет повышена с 6 до 10–12%. Об этом сообщают «Известиям» со ссылкой на данные аналитиков сервиса «Домклик» и опрошенных экспертов.

Отмечается, что сегодня семьи с одним ребенком составляют свыше половины всех российских домохозяйств с детьми. При росте ставки ежемесячный платеж по кредиту увеличится примерно на 40%, а переплата — в 2,5 раза.

Минфин РФ обсуждает введение дифференцированных условий: для семей с двумя детьми ставка сохранится на уровне 6%, а для многодетных может быть снижена до 4%. Изменения планируют запустить с 2026 года.

Эксперты предупреждают, что после этого доступность жилья снизится, так как доля льготных программ превышает 70% всех ипотечных выдач, именно семейная ипотека остается ключевым драйвером рынка.

И хотя до конца года спрос на программу возрастет на 20–30%: традиционно перед изменением условий граждане стремятся оформить кредит на прежних условиях. Однако уже в 2026 году возможен спад выдач ипотек на 15–20%.

Что со всем этим делать, похоже не знает никто, тем более, что мыльный пузырь» на рынке недвижимости надувается не только в России, но и в большинстве стран мира.

По словам экспертов, в условиях надвигающейся катастрофы, шансы на выживание гораздо выше у региональных застройщиков, чем у столичных. И это неудивительно, ведь основные центры выдачи ипотечных кредитов сосредоточены в крупных городах, а значит, именно они и пострадают от будущих катаклизмов на рынке.

«ИНФОРМЕР»

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал