С 1 июля 2025 года рынок первичной недвижимости России вступает в новый этап трансформации. Что будет с ценами?

Сегодняшняя ситуация на рынке первичной недвижимости России характеризуется рядом ключевых факторов, которые определяют его динамику и перспективы.

Важным событием 1 июля станет завершение годового периода после отмены программы льготного ипотечного кредитования, что оказало значительное влияние на структуру спроса и предложение.

Объем строительства за первые пять месяцев 2025 года вырос на 6%, что свидетельствует о сохранении активности девелоперов, несмотря на изменения в кредитной политике.

Однако темпы роста цен на новостройки в мае практически остановились, увеличившись всего на 3% с января по май, что находится в пределах инфляционных ожиданий.

Такой умеренный рост указывает на баланс между спросом и предложением, а также на снижение давления со стороны покупательского спроса.

Введение с 1 июля 2025 года макропруденциальных лимитов Банка России — важный регуляторный шаг, направленный на снижение рисков финансовой системы.

Ограничение доли рискованных ипотечных займов и запрет массового использования схем с нулевыми ставками и отсроченными платежами приведут к ужесточению условий кредитования.

В результате ожидается снижение количества заёмщиков с высокой долговой нагрузкой и уменьшение доли ипотек с минимальным первоначальным взносом.

Эти меры создают более прозрачную и регулируемую среду, однако одновременно повышают требования к покупателям.

В краткосрочной перспективе это может привести к снижению спроса, особенно в массовом сегменте. Согласно прогнозам, в июле возможен незначительный спад цен — до 1,5%, при этом застройщики будут стимулировать продажи за счет скидок и акций.

В сегменте премиум-класса цены скорее всего останутся стабильными или снизятся не более чем на 0,6–0,8%.

Несмотря на год прошедший с отмены льготных программ ипотеки (июль 2024), цены на новостройки продолжают расти в среднем на 2–3% ежемесячно. Это связано с замедлением ввода нового жилья и снижением покупательской активности, что ограничивает рост цен и удерживает их в умеренных пределах. Внутри отдельных проектов возможны колебания цен, однако их влияние на общую рыночную ситуацию минимально.

В регионах с высоким уровнем затоваривания девелоперы могут стать более гибкими в части акций и субсидий, особенно тех, что позволяют снизить ежемесячные платежи по ипотеке — ключевой фактор для массового сегмента. Введение новых программ семейной ипотеки без банковских комиссий может стимулировать спрос, однако маловероятно, что это приведет к значительному снижению цен.

Общий прогноз указывает на сохранение умеренной индексации цен — порядка 0,5–1% в месяц — при отсутствии дополнительных мер по стимулированию спроса. В случае же расширения программ поддержки или изменения возрастных критериев по семейной ипотеке возможны резкие скачки как спроса, так и уровня цен.

Выводы:

Таким образом, текущая ситуация предполагает постепенное выравнивание ценовых показателей с учетом регуляторных ограничений и рыночных условий.

Инвесторам и покупателям следует учитывать возможные колебания внутри сегментов и внимательно следить за развитием программ поддержки спроса.