Севастополь демонстрирует уникальную ситуацию: стоимость аренды и ипотека формируют ощутимый разрыв

В Севастополе ежемесячный платеж по ипотеке оказался в три раза выше, чем стоимость аренды квартиры за месяц. Такие данные приводит РИА Недвижимость, ссылаясь на исследование компании «Циан».

По сравнению с предыдущим годом вдвое сократилось количество крупных городов, где аренда жилья обходится дороже ежемесячного платежа по семейной ипотеке — с 19 до 9.

Тем не менее, в таких городах, как Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь, ипотека все еще дешевле аренды (разница составляет от 3 до 21%).

По словам Михаила Светлышева, директора по развитию ипотечного направления компании «Циан», в этих регионах при наличии достаточной суммы для первоначального взноса выгоднее приобрести квартиру в новостройке, чем снимать.

В Саратове, Волгограде и Иркутске расходы на ипотеку и аренду находятся примерно на одном уровне. Тем не менее, реальная возможность стать собственником жилья обходится большинству граждан дороже. В 31 из 40 анализируемых городов ежемесячный платеж по семейной ипотеке превышает стоимость аренды.

Как правило, разница между ипотечным платежом и арендной платой составляет 20-30%. Например, в Омске квартира в аренду обойдется примерно в 22 тысячи рублей в месяц, тогда как семья заплатит около 27 тысяч рублей за ту же квартиру в ипотеку. Похожие показатели наблюдаются в Томске и Краснодаре — здесь аренда однокомнатной квартиры стоит около 25 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке достигает 32,5 тысячи рублей, что на треть дороже.

В отличие от Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где семейная ипотека с льготной ставкой 6% позволяет взять кредит до 12 миллионов рублей, для жителей Севастополя, как и большинства регионов России, эта сумма ограничена 6 миллионами.

При этом средняя стоимость квартиры в Севастополе достигает около 10 миллионов рублей. Это означает, что даже при использовании льготной семейной ипотеки семьям придётся сразу внести первоначальный взнос в размере 4 миллионов рублей. Другим вариантом может быть использование рыночной ставки на часть кредита.

Например, при цене квартиры в 10 миллионов рублей семья сможет заплатить 2 миллиона рублей первоначального взноса (минимум 20% стоимости по условиям программы), получить кредит на 6 миллионов рублей под льготные 6%, а оставшиеся 2 миллиона – по рыночной ставке, которая сейчас для ипотеки зачастую превышает 20%.

Высокая стоимость недвижимости и связанные с ней крупные ежемесячные платежи делают Севастополь одним из регионов, где ипотечные выплаты существенно дороже арендной платы за жильё. По этому показателю город оказался в одном ряду с Москвой, Сочи и Казанью.

Если в Москве ежемесячный ипотечный платёж превышает стоимость аренды в среднем на 109%, то в Севастополе этот разрыв составляет уже 211%. При средней арендной плате в 31–32 тысячи рублей ежемесячный платёж по ипотеке в городе достигает около 105 тысяч рублей. Более крупный разрыв наблюдается лишь в Сочи, где он достигает 274%.

Семейная ипотека, стартовавшая в 2018 году, за время своего существования неоднократно претерпевала изменения. Корректировались как круг получателей программы, так и требования к приобретаемой недвижимости.

Одним из возможных нововведений для семейной ипотеки является введение дифференцированных ставок.

На данный момент ипотечная ставка по льготной программе составляет фиксированные 6% годовых и действует для всех российских семей, подходящих под условия программы. Однако, по мнению депутатов, такая система может быть модифицирована.

Уровень ставок предлагается дифференцировать, учитывая:

• регион проживания заемщика;
• размер населенного пункта (крупный город, малый город или сельская местность);
• количество детей в семье.

В конце июля Госдума приняла постановление с рекомендацией Министерству финансов и Министерству строительства изучить вопрос о введении дифференцированных ставок для семейной ипотеки. Позже председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что новое правило может вступить в силу уже к концу года.

Тем временем в Министерстве финансов выступили с осторожностью относительно данной инициативы. Представитель ведомства Алексей Яковлев, директор департамента финансовой политики, подчеркнул сложность администрирования таких ставок и отметил потенциальную несправедливость нововведения в контексте трудовой миграции населения.

По его словам, идея может усложнить процессы и иметь неочевидные преимущества, что требует дополнительного анализа. Летом 2024 года программу продлили до 2030 года, одновременно внесли некоторые изменения в условия. Теперь льготная ипотека с процентной ставкой 6% годовых доступна семьям с детьми младше шести лет, а также семьям, воспитывающим ребенка с инвалидностью, не достигшего совершеннолетия. Кроме того, субсидированная ставка действует в отдельных регионах.

Воспользоваться обновленной семейной ипотекой могут следующие категории заемщиков:

- семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно;
- семьи, где есть ребенок-инвалид;
- семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей;
- семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

Программа позволяет приобретать жильё в новостройках у застройщиков либо частный дом с земельным участком, используя эскроу-счёт.

При обсуждении вопросов семейной ипотеки уже не первый год находится тема минимальной площади квартир. Сейчас программа не устанавливает требований к метражу недвижимости, однако инициативы на эту тему звучали, например, от «Дом.РФ», где предлагали запретить покупку квартир площадью менее 35 кв. м.