Рост стоимости стройматериалов, увеличение ключевой ставки – все это серьезно отразилось на потребительской активности рынка недвижимости. Стоит ли покупать или продавать недвижимость и как жить с подорожавшей ипотекой?
Как заявил в своем интервью BFM.ru генеральный директор компании «Добро-плюс» Иван Шариков, в Крыму принято опираться на статистику Росреестра, но недавно там был сбой, доступ к данным по зарегистрированным сделкам отсутствовал.
«Однако с уверенностью можно сказать, что 2021 год для Крыма стал очень активным по числу зарегистрированных сделок как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Для нас, например, 2021 год оказался одним из самых удачных за весь период реализации проекта: объем продаж превысил в 2,5 раза значения 2020 года.
В минувшем году мы продали рекордное число апартаментов в комплексе, в том числе два больших пентхауса площадью около 400 квадратных метров каждый. Пик обращений и сделок пришелся на период с марта по октябрь, а интерес к объекту сохранялся вплоть до новогодних праздников, поэтому ожидания и прогнозы на 2022 год были довольно оптимистичными», — сказал Иван Шариков.
По данным компании MACON, общий объем многоэтажного жилищного строительства в Республике Крым и Севастополе на начало этого года составлял около 1,2 млн квадратных метров, то есть около 0,5 квадратного метра на человека (конечно, имеется в виду постоянное население). Для сравнения: в Краснодарском крае строится 1,35 квадратного метра на человека.
Как отмечают эксперты, основной причиной низких объемов являются сложности вхождения Крыма в юридическую систему России, а также небольшое число девелоперов, среди которых много локальных компаний, ограниченных в возможности привлечения масштабного финансирования.
А вот крупнейшие российские девелоперы, несмотря на растущий последние годы интерес к недвижимости полуострова, на региональный рынок так и не вышли.
По статистике системы bnMap.pro, на 1 марта 2022 года рынок новостроек Крыма и Севастополя был представлен 109 корпусами в 48 проектах (на 24 корпуса и пять проектов больше, чем в январе).
Экспозиция насчитывает 3-3,2 тысячи лотов, из них 76% квартир и 24% апартаментов. 95% всего объема сдается без отделки. Классификация следующая: 73% лотов — комфорт-класс, 24% — бизнес-класс, 3% — премиум-класс, причем последний представлен только в Ялте и Алуште.
Впрочем, аналитики компании MACON настроены не столь оптимистично. По их оценкам, за первый квартал 2022 года на первичном рынке жилой недвижимости в Крыму было продано всего 670 квартир — годом ранее объем продаж был на 70% выше (1150 квартир).
«Если в январе-феврале глубина падения составила около 30% и может быть объяснена дефицитом ликвидного предложения и повсеместным ростом цен, то снижение числа сделок в марте текущего года по сравнению с прошлым в 2,5 раза можно объяснить только фактором спецоперации на Украине.
Важна здесь и геополитическая неопределенность, и потенциальные правовые риски, и транспортная доступность, ведь с 24 февраля аэропорт Симферополя закрыт. Ситуация со спросом в Севастополе аналогичная», — заявил глава компании MACON Илья Володько.
Впрочем, как говорят эксперты, речь идет о переориентации рынка недвижимости. На фоне высоких запросов в среднем сегменте идет резкое снижение в сегментах премиального класса и элитной недвижимости. Также отмечается географическое перераспределение — в сторону западного побережья Крыма из ЮБК.
Как уточняют эксперты, цены на крымскую недвижимость, как и по всей стране, пошли вверх.
«За период с начала 2021 года по начало апреля 2022 года средняя цена проданного квадратного метра на первичном рынке в Крыму выросла на 56% и составила по итогам марта 125 тысяч рублей, в Севастополе на 63%, до 149 тысяч рублей, а средняя стоимость продажи недвижимости на первичном рынке Южного берега Крыма превысила 200 тысяч рублей за квадратный метр», — утверждают в компании MACON.
Однако, согласно оценкам системы bnMap.pro, с начала 2022 года цены на комфорт- и бизнес-класс не выросли и сейчас составляют 130 тысяч и 205 тысяч рублей за квадратный метр соответственно. А премиум-класс даже снизился в цене почти на 10%.
«В целом сейчас складывается достаточно неблагоприятная ситуация для девелоперского бизнеса. С одной стороны, снижается спрос, а с другой - за счет роста себестоимости строительства возможности застройщиков оптимизировать затраты и снизить для потребителей конечные цены ограничены.
В итоге вместо коррекции цен и привлечения новых клиентов девелоперы будут вынуждены сократить объемы нового строительства жилья, удовлетворяя потребности лишь тех, кто готов приобретать недвижимость по текущим ценам и все еще высоким ипотечным ставкам.
Вопрос себестоимости строительства осложняется тем, что на сегодняшний день нет никаких возможностей планировать ее уровень на ближайшие годы. В новых санкционных условиях, при высокой волатильности валютного курса и макроэкономической нестабильности спрогнозировать себестоимость строительства пока невозможно, а значит, бизнес под контролем банковских организаций будет очень аккуратно относиться к ценообразованию и закладывать эти риски в цену квадратного метра», — резюмирует Иван Володько.
Стоимость квадратного метра в Севастополе выросла на 5,02% до 143 070 рублей. По состоянию на 1 марта текущего года, рынок новостроек Крыма и Севастополя представлен 48-ми проектами в 109-ти корпусах, что на 5 проектов и 24 корпуса больше, чем в январе.
Средняя цена квартир по классам и средняя цена выставленных на продажу лотов отличается в зависимости от города Крыма и района застройки.